Inmobiliaria

Propiedades REO suelen tienen césped muerto y mal pueden ser mantenidas.

Inmobiliaria o REO es un término usado en los Estados Unidos para describir una clase de propiedad propiedad de un prestamista— típicamente un Banco, agencia gubernamental, o el asegurador de préstamo de gobierno — después de una fracasada venta en un ejecuciones hipotecarias subasta. Una ejecución hipotecaria beneficiario típicamente marcará la apertura de oferta en una subasta para por lo menos el monto del préstamo excepcional. Si no no los licitantes que estén interesados, entonces el beneficiario será legalmente embargar la propiedad. Esto ocurre comúnmente cuando la cantidad adeudada en el hogar es mayor que el valor actual de mercado de esta propiedad de una ejecución hipotecaria, tales como con una alta préstamo a valor hipoteca siguiendo un burbuja inmobiliaria. Tan pronto como el beneficiario confisca la propiedad es declarada REO en sus libros y categorizado como un activo (activos improductivos).

Origen

El término REO origina el término otros bienes inmuebles propiedad (OREO), que se utiliza en los Estados financieros para clasificar los inmuebles propiedad de una institución financiera pero que no está relacionado directamente con su negocio. La distinción importante subyacente OREO está entre los prestamistas frente a las empresas para que la administración inmobiliaria is su negocio principal. Los prestamistas son principalmente en el negocio de hacer préstamos con la intención de que casi la totalidad de esos préstamos se devolverá en su totalidad con interés. Agarrar, gestión y reventa de bienes inmuebles para recuperar los saldos de préstamos no pagados son secundaria a la línea primaria de prestadores del negocio.

En términos de balance, activos OREO son considerados activos no productivos para propósitos de contabilidad reglamentario. En el contexto de bancos nacionales en los Estados Unidos, el término OREO legalmente está definido por la Oficina de la Contraloría de la moneda en las regulaciones promulgadas en virtud de 12 U.S.C. § 29.

Proceso

Tan pronto como una propiedad entra en un estado angustiado (el dueño de casa/prestatario extraña a pagos de la hipoteca) el beneficiario quiere determinar la cantidad de capital que tiene la propiedad. Un método popular para determinar la equidad es obtener un Opinión de precio del corredor (BPO) o pedir un Valoración. Basado en la cantidad de capital que se determina a partir del BPO, el Banco decidirá si permite una venta corta (si se solicita por el propietario). Si no hay venta corta es solicitado por el propietario de la casa, el beneficiario continuará el proceso de ejecución hipotecaria. Si el beneficiario no puede vender la propiedad a través de una venta corta o en una subasta se convertirá ahora en una propiedad REO.

Después de una recuperación de la cual la propiedad llega a ser clasificada como REO, el beneficiario pasará por el proceso de tratar de vender la propiedad por su cuenta u obtener el servicio de un REO Asset Manager. El beneficiario será eliminar los gravámenes y otras deudas en el hogar y tratar de revenderlo al público, ya sea a través de subastas futuras, marketing directo a través de un corredor de bienes raíces, o por sí mismo. El administrador de activos también puede tratar de contactar con agentes inmobiliarios REO que se especializan en ciertas Códigos postales para ayudar a vender este banco propiedad. Inmobiliaria inversores a menudo comprará estas propiedades debido a descuentos ofrecidos para compensar por la condición de la propiedad.

Muchos grandes bancos y las instituciones gubernamentales tienen REO /gestión de activos departamentos que las ofertas y ofertas de campo, supervisan a mantener y manejar las ventas. Algunas propiedades REO en el mercado libre se listarán en MLS por la corredor ¿Quién realiza la BPO. En la contracción como resultado de la Crisis de S & Lun problema común en muchas áreas involucradas el listado broker "Listado de bolsillo"la transacción y no por ponerlo en el mercado abierto. Los agentes que tienen un listado de bolsillo va a poner el listado en la MLS sino que a veces no ofrece legítima del campo con la esperanza de venderlo, a menudo contrarias a los deseos de los beneficiarios. Para combatir esto, REO intercambios y salidas de ejecuciones hipotecarias de gobierno se han desarrollado para superar este problema.

Preservación de la propiedad

Propiedades REO Banco generalmente en malas condiciones y necesitan reparaciones y mantenimiento, tanto para satisfacer a las leyes de mantenimiento de propiedad y para preservar y preparar la propiedad para la venta. Mantenimiento general es responsabilidad de la Administrador hipotecario y es a menudo a su vez proporcionada por un organismo especializado empresa de preservación de propiedad. Estos servicios de preservación de la propiedad incluyen: asegurar una propiedad (cambio de cerraduras, embarque para arriba), remoción de escombros, mantenimiento de propiedades (preparación para el invierno, corte césped, reparar o tapar goteras en el techo), y rehabilitación.

Además de evitar daños a la propiedad, asegurando una propiedad se utiliza para prevenir o desalentar la reentrada por ex ocupantes o okupas, que puede dañar la propiedad y requieren procedimientos legales para eliminar, complicando aún más la venta. Piscinas también debe ser asegurado para evitar muertes o lesiones de ahogamiento y las cataratas.

Inmobiliaria a granel

A granel REO o a granel de bienes raíces de propiedad, de un inversionista de bienes raícespunto de vista, es como invertir en Inmuebles Venta por mayor propiedades. Por otro lado bancos los prestamistas venden o abran sus activos en grupo para Subasta a un precio muy bajo en comparación con sus valor de mercado. Una de las ventajas de invertir en REO a granel es que un comprador puede conseguir buenos descuentos a comprarlos. Sin embargo, la desventaja serían los gastos de los montos de cierre de las propiedades que el inversor tiene que pagar.

Por ejemplo, un inversionista de bienes raíces adquiridos cuatro REOs por $600.000 por pedir prestado un monto de 500.000 dólares y pagar $100.000 como pago inicial. Cada propiedad cuesta $150.000 y el pago se asigna igualmente entre ellos en $25.000. El saldo restante para cada propiedad será $125.000 que se financia a través de préstamo de manta por 500.000 dólares. Cada propiedad todavía tendrá una cláusula de liberación de $125,000 para que se puede todavía se vende por separado sin afectar el préstamo de manta. Así, en caso de que uno ha vendido una propiedad por $300.000, uno sólo tiene que pagar la cantidad de liberación de $125.000 llevándose el beneficio de $175.000.

A granel más REOs tienen estas características comunes:

• Ubicación marginal - tasa de población baja o pobres actividades comerciales;
• Poca o ninguna demanda en el mercado
• No calificado para financiamiento convencional

Por lo general, a granel REOs se encuentran en baja a zonas no residenciales con bajos a los residentes de ingresos moderados. La mayoría está abandonada, no tienen apelación y sólo incurrir en costos para el prestamista o banco. Generalmente, estas propiedades se venden por 40 a 60 por ciento menor que el valor real de mercado.

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