Intercambio de equidad

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Intercambio de equidad, también conocido como propiedad compartida o en los Estados Unidos como Asociación de equidad de vivienda (HEP), permite a una persona adquirir una participación en su casa aunque no pueden permitirse una hipoteca sobre el conjunto del valor actual. Se utiliza generalmente en vivienda asequible, proporcionar una "tercera vía" de tenencia de la tierra entre propiedad y alquiler.

La participación restante del capital podrá realizarse por el Housebuilder, por un inversionista privado o por un propietario como una Asociación de vivienda. En algunos modelos el residente paga Alquiler en esa proporción.

Contenido

  • 1 Tipos de capital compartido
  • 2 Participación en diferentes países patrimonial
    • 2.1 Estados Unidos
    • 2.2 Reino Unido
      • 2.2.1 Inglaterra
    • 2.3 Sector privado compartido equidad
  • 3 Véase también
  • 4 Referencias
  • 5 Lectura adicional

Tipos de capital compartido

Sector público compartiendo equidad implica algún tipo de subsidio del contribuyente y es visto por el gobierno como una herramienta útil de la política social, por ejemplo al permitir que más primeros compradores a propiedad privada.

Participación en diferentes países patrimonial

Estados Unidos

Programas de intercambio en los Estados Unidos fueron defendidos por los economistas la equidad Andrew CaplinChan sewin, Joseph Tracy y Charles Freedman a finales de 1990. En el ejemplo de participación en el capital para la compra de una casa tradicional proporciona al comprador con un pago inicial de 20%. El total de los pagos de hipoteca, impuestos, cuotas de seguros/asociación y todos los demás gastos debe ser menor que el alquiler que paga el inquilino en la propiedad. Si no, los inversionistas se topará con una situación de flujo de efectivo negativo, por el que están pagando más de lo que reciben de la propiedad. Esto era muy común en la época de alta (LTVpréstamo a valor) préstamos sobre propiedades de inversión donde en la mayoría de los casos eran vistos como riesgosos por bancos y por lo tanto tenían alto tasas de interés e incluso (PMISeguro Hipotecario privado) en algunos casos.

Reino Unido

Hay muchos usos del término "Compartiendo la equidad" en el Reino Unido. A menudo aplicada a diferentes formas de esquemas de participación de casa de bajo costo. Estos incluyen préstamos, a veces se denomina intercambio de préstamos y algunas formas de esquemas de arrendamiento propiedad compartida (dejó de comprar parte parte) siendo referidos como un contrato de intercambio de equidad. Algunas autoridades locales también pueden referirse a las restricciones de precio de reventa bajo planeamiento documentación como acuerdos de intercambio de acciones.

Inglaterra

El gobierno británico facilita la equidad compartida principalmente a través de la Hogares y comunidades Agencia, actualmente bajo la bandera de HomeBuy. El objetivo es ayudar a las familias que ganan hasta £60.000 p.a.[1]

HomeBuy construir nuevo es donde los compradores comprar al menos el 25% de una casa recién construida y pagan alquiler sobre el resto. El HCA generalmente subvenciona asociaciones de vivienda u otros proveedores para mantener el porcentaje restante. El alquiler es un tope de 3% del valor de la cuota no vendido, pero normalmente se establece en el 2,75%. Los compradores pueden comprar acciones adicionales cada vez que pueden permitirse hacerlo; Esto se conoce como "staircasing".[2]

HomeBuy directa fue introducido en 2009, bajo el cual el gobierno y una desarrolladora de vivienda conjuntamente financian un préstamo de 30% de la valuación, para que el comprador sólo tiene que pagar una hipoteca en el 70% del valor. Si el comprador compra una cuota adicional, los tres partidos participaren en cualquier aumento en el valor. El HCA asignado £ 300 millones al plan para 2009-2011 y 10.000 casas están disponibles bajo la iniciativa.[1]

Homebuy mercado abierto permite a los compradores a comprar por lo menos el 25% de una propiedad en el mercado abierto, con una hipoteca convencional en esa parte y un préstamo de bajo interés en el resto. Esto no está actualmente disponible como el financiamiento para 2009-10 ya se ha comprometido.[3]

Homebuy social permite a los inquilinos de los consejos y las asociaciones de vivienda para comprar su casa alquilada en compartidos términos de propiedad, con una proporción de lo habitual Derecho a adquirir descuento.[4]

FirstBuy un esquema para compradores por primera vez anunciado en el presupuesto de 2011. Debajo de él los compradores primerizos pueden obtener ayuda para financiar la diferencia entre un depósito del 5% y una 75% de hipoteca. Sólo está disponible en los esquemas newbuild seleccionado. La equidad de arriba es proporcionada en partes iguales por el HCA y el desarrollador. [5]

Sector privado compartido equidad

Sector privado compartido equidad o, como se conoce a veces, capital inversor compartido, funciona de forma bastante diferente en que no hay ningún elemento de subvención de los contribuyentes. En cambio, los terceros inversores proporcionan la diferencia entre el depósito del comprador y (normalmente) una hipoteca de 75%, a cambio de una participación accionaria de la propiedad y una renta. Estos programas se ejecutan en 5 o 10 años (a veces con una extensión de 'dificultades'), lo que significa que al final del período correspondiente, el propietario tiene que comprar la participación accionaria en el correspondiente porcentaje del valor de mercado entonces. Generalmente no hay ninguna pena de reembolso anticipado o recompra parcial. Así, equidad compartir puede ser visto como un paso hasta la plena propiedad de un inmueble.

Aunque capital inversor compartido es, aparentemente, más caro que los planes de sector público, debido a la necesidad de pagar alquiler de la porción sin propiedad, sin embargo tiene ventajas significativas:

  • En primer lugar, no está limitada a newbuild, o a cualquier proveedor de vivienda particular. En cambio, el comprador puede investigar la totalidad del mercado de la mejor ganga. Algunos dirían que de esta forma evita el peligro de pagar un precio inflado para un housebuilder.
  • En segundo lugar, hay menos en el camino de formulario llenado y listas de espera. Porque el inversionista compartida la equidad es esencialmente un mecanismo de financiamiento, es tan sencillo como solicitar una hipoteca.
  • En tercer lugar, es menos probable que se ejecute fuera de la financiación de planes de sector público. Mientras los inversionistas alcanzar su deseado retorno, los recursos son teóricamente ilimitados.
  • En cuarto lugar, el comprador se pone en la posición del comprador en efectivo y por lo tanto está facultado para negociar el mejor trato con el vendedor.
  • Finalmente, por supuesto, una inyección de dinero en efectivo le da al comprador la oportunidad de acceder a las mejores tasas de interés y encendedores cheques de crédito relacionados con hipotecas de 75%.

Véase también

  • Cooperativa de vivienda
  • Comunidad fideicomiso

Referencias

  1. ^ a b HomeBuy directa en DCLG sitio web
  2. ^ Nueva Build HomeBuy el sitio web DCLG
  3. ^ Mercado HomeBuy en la página web CLG
  4. ^ HomeBuy social en el sitio web HCA
  5. ^ Agentes HomeBuy lista en la página web HCA
  • Davis, John Emmeus (1994), Vivienda compartida equidad: El cambiante panorama de las viviendas ocupadas por sus propietarios, restricción de reventa, Instituto Nacional de la vivienda

Lectura adicional

  • Geltner, David M., Norman G. Miller y Jean Snavely. 1995. necesitamos una cuarta clase de activos: HEITs. Real Estate Finance: 71-81.
  • Caplin, Andrew (1997). Las asociaciones de vivienda: Un nuevo enfoque para un mercado en una encrucijada. MIT Press. ISBN 0-262-03243-0.

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