Seguridad respaldados por hipotecas

Valores
Valores Billete de Banco Bonos Enlaces de obligación Derivado de la Stock
Mercados de Mercado de valores Mercado de productos básicos Mercado de divisas Intercambio de futuros Mercado extrabursátil (OTC) Mercado spot
Bonos de cupón Bonos de tasa fija Nota de tasa flotante Bonos indexados a la inflación Bonos perpetuos Bonos cupón cero Papel comercial
Bonos por emisor Bonos corporativos Bonos de gobierno Bono municipal Pfandbrief
Renta variable (acciones) Stock Compartir Oferta pública inicial (IPO) Venta en corto
Fondos de inversión Fondo mutuo Fondo de Fondos cotizados (ETF) Cerque el fondo Fondo de índice Fondo segregado
Finanzas estructuradas Securitización de Agencia seguridad Seguridad respaldados por activos Seguridad respaldados por hipotecas Seguridad respaldados por hipotecas comercial Seguridad con respaldo hipotecario residencial Tramo Obligación de deuda colateralizada Obligación colateralizada fondo Obligación de hipoteca colateralizada Nota de crédito vinculadas Deuda no asegurada
Derivados Hacia adelante Futuros Opción Intercambio Orden de Derivado de crédito Seguridad híbrida

A seguridad respaldados por hipotecas (MBS) es un tipo de seguridad respaldados por activos que es asegurada por un hipoteca o colección de las hipotecas. Las hipotecas se venden a un grupo de individuos (una agencia o inversión Banco gubernamental) que tituliza, o paquetes, los préstamos juntos en una seguridad que los inversores pueden comprar. Las hipotecas de un MBS pueden ser residencial o comercial, según se trate de un MBS agencia o una agencia no MBS; en los Estados Unidos que pueden ser emitidas por estructuras creadas empresas patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae o Freddie Mac, o pueden ser "etiqueta privada", emitido por estructuras creadas por los bancos de inversión. La estructura de los MBS puede ser conocida como "paso", donde el interés y los pagos de capital del prestatario o comprador pasen a través de ella al titular de la MBS, o puede ser más compleja, formada por un grupo de otros MBSs. Incluyen otros tipos de MBS obligaciones de hipoteca colateralizada (CMOs, estructuradas a menudo como conductos de inversión de hipoteca de bienes raíces) y obligaciones de deuda colateralizada (CDO).

Las acciones de las MBSs emitidos por diversas estructuras, como CMOs, no son idénticos pero más bien emitidas como tramos (Francés para "rebanadas"), cada uno con un nivel de prioridad en el flujo de pago de deuda, dándoles diferentes niveles de riesgo y recompensa. Tramos, especialmente los tramos de menor prioridad, de mayor interés, de un MBS son/eran a menudo más collaterized reempaquetado y reventa como obligaciones de deuda. Estos subprime MBSs emitidos por los bancos de inversión fueron un tema importante en la crisis de las hipotecas subprime de 2006 – 8.

El valor total de la cara de un MBS disminuye con el tiempo, porque como las hipotecas y a diferencia de bonosy la mayoría de otra valores de renta fija, el principal en un MBS no se paga como un pago único al titular del bono al vencimiento pero algo se paga junto con el interés de cada pago periódico (mensual, trimestral, etc.). Esta disminución en su valor nominal se mide por "factor" de la MBS, el porcentaje de la original "face" que queda por pagar.

Securitización de

Valor de emisiones de seguridad respaldados por hipotecas en $USD billones, 1990-2009. (fuente: estadísticas de SIFMA, finanzas estructuradas)

El proceso de securitización de es compleja y depende en gran medida por la jurisdicción dentro de la cual se lleva a cabo el proceso. Entre otras cosas, la titulización distribuye el riesgo y permite a los inversores elegir diferentes niveles de inversión y riesgo. Los fundamentos son:

1. (Préstamos) hipotecariosinformación sobre la hipoteca) se compró a los bancos y otros prestamistas y posiblemente asignado a un vehículo de propósito especial (SPV).
2. El comprador o cesionario reúne estos préstamos en colecciones, o "piscinas".
3. El comprador o cesionario tituliza las piscinas mediante la emisión de valores respaldados por hipotecas.

Mientras que un seguridad con respaldo hipotecario residencial (RMBS) se asegura de inmuebles unifamiliares o de dos a cuatro familias, una seguridad respaldados por hipotecas comercial (CMBS) está garantizada por propiedades comerciales y multifamiliares, como edificios de apartamentos, propiedades por menor o de la oficina, hoteles, escuelas, propiedades industriales y otros sitios comerciales. Una CMBS generalmente está estructurado como un tipo diferente de seguridad que un RMBS.

Estos fideicomisos de titularización pueden estructurarse por empresas patrocinadas por el gobierno, así como por entidades privadas que ofrezcan realce de crédito características para mitigar el riesgo de pago anticipado y por defecto asociado a estas hipotecas. Puesto que los titulares de hipotecas residenciales en los Estados Unidos tienen la opción de pagar más que el pago mensual requerido (reducción) o a pagar el préstamo en su totalidad (pago por adelantado), el flujo de efectivo mensual de un MBS no es conocido de antemano, y una MBS por lo tanto presenta un riesgo para los inversores.

En los Estados Unidos, los fideicomisos de titulización más comunes son patrocinados por Fannie Mae y Freddie Mac, Empresas patrocinadas por el gobierno de Estados Unidos. GINNIE Mae, una empresa patrocinada por el gobierno de Estados Unidos respaldada por la plena fe y crédito del gobierno de Estados Unidos, garantiza que sus inversores reciben pagos oportunos pero compra limitada cantidad de información sobre la hipoteca. Algunas instituciones privadas también titularizar hipotecas, conocidas como títulos hipotecarios "etiqueta privada". Emisiones de títulos respaldados por hipotecas de etiqueta privada aumentaron dramáticamente de 2001 a 2007 y luego terminaron abruptamente en 2008, cuando los mercados de bienes raíces comenzaron a tambalearse. Un ejemplo de un emisor de la etiqueta privada es el conducto de inversión de hipotecas bienes raíces (REMIC), una entidad de la estructura tributaria se utiliza generalmente para CMOs; entre otras cosas, una estructura REMIC evita la llamada doble imposición.

Ventajas y desventajas

La securitización de las hipotecas en la década de 1970 tenía la ventaja de aportar más capital para vivienda en un momento cuando el abultamiento demográfico de los baby boomers crearon una escasez de viviendas y la inflación estaba socavando una fuente tradicional de financiación de la vivienda la asociaciones de ahorro y préstamo (o asociaciones), que se limitaron a proporcionar competitivas tasas de interés de 5.75% en cuentas de ahorro y por lo tanto perder dinero de ahorradores a fondos del mercado monetario. A diferencia del mercado tradicional hipotecario localizada, ineficiente donde podría haber una escasez o un excedente de fondos en cualquier momento, MBSs fueron en el ámbito nacional y regional diversificado.

Sin embargo, valores respaldados por hipotecas "también conducen inexorablemente a la subida de la industria de hipotecas de alto riesgo" y "riesgos ocultos, sistémicos". También deshizo de "la conexión entre los prestatarios y los prestamistas". Históricamente, "menos del 2% de personas perdieron sus hogares a la ejecución hipotecaria", pero con titularización, "una vez que un prestamista vende una hipoteca, ya no tenía una participación en si el prestatario podría hacer sus pagos."

Historia

Entre los primeros ejemplos de valores respaldados por hipotecas en los Estados Unidos fueron los bonos de hipotecas de ferrocarril granja del siglo de mid-19th que contribuyeron al pánico de 1857. Había también un extenso mercado MBS comercial en la década de 1920.

Gobierno de Estados Unidos

Como parte de la New Deal después de la Gran depresión, el gobierno federal de Estados Unidos creado la Administración de vivienda federal (FHA) con la Ley de vivienda Nacional de 1934 para ayudar en la construcción, adquisición y rehabilitación de viviendas. La FHA ayudó a desarrollar y estandarizar los hipoteca de tasa fija como alternativa a la hipoteca de pago globo por asegurar y lo ayudaron al diseño de hipoteca garner uso.

En 1938, el gobierno también creó la Corporación patrocinada por el gobierno Fannie Mae para crear un mercado secundario líquido en estas hipotecas y así liberar el préstamo originadores para originar más préstamos, principalmente mediante la compra asegurada por la FHA hipotecas. Como parte de la Ley de vivienda y desarrollo urbano de 1968, Fannie Mae se dividió en la actual Fannie Mae y GINNIE Mae para respaldar las hipotecas aseguradas por la FHA, así como Administración de veteranos (VA) y Administración de la casa de los agricultores Hipotecas aseguradas (FmHA), con la plena fe y crédito del gobierno de Estados Unidos. En 1970, el gobierno federal autorizó a Fannie Mae para comprar hipotecas privadas — es decir, los no asegurados por la FHA, VA o FmHA y creado Freddie Mac para realizar una función similar a la de Fannie Mae. GINNIE Mae no invertir en hipotecas privadas.

Securitización de

GINNIE Mae garantiza la primera hipoteca seguridad de paso a través de un prestamista aprobado en 1968. En 1971, Freddie Mac emitió su primera hipoteca pass-through, llamado un certificado de participación, compuesto principalmente de las hipotecas privadas. En 1981, Fannie Mae emitió su primera hipoteca pass-through, llamado un seguridad respaldados por hipotecas. En 1983, Freddie Mac publicó la primera obligación de hipoteca colateralizada.

En 1960 el Gobierno promulgó la ley de fideicomiso inmobiliario inversiones para permitir la creación de la confianza de inversión inmobiliaria (REIT) para fomentar la inversión de bienes raíces y en 1977 Bank of America emitió el primer paso de la etiqueta privada. En 1983 el Tablero de reserva federal modificado Reglamento T para permitir que corredores utilizar las salidas directas como margen garantía, equivalente a medicamentos de venta libre no-bonos convertibles. En 1984 el gobierno aprobó el Ley de mejora del mercado secundario de hipotecas para mejorar la comerciabilidad de las salidas directas de etiqueta privada, que declaró reconocida a nivel nacional la organización de la clasificación estadística AA-clasificado valores respaldados por hipotecas que inversiones legales equivalente a Valores del tesoro y otros federales bonos del gobierno los bancos federales planeadas (como bancos de ahorros federales y asociaciones de ahorro federal), las instituciones financieras estatales (tales como bancos de depósito y seguro empresas) a menos que se reemplaza por la ley estatal antes de octubre de 1991 (hicieron que 21 Estados), y Departamento de trabajo– regulado fondos de pensiones.

El Ley de reforma tributaria de 1986 permitió la creación de la exento de impuestos conducto de inversión de hipotecas bienes raíces (REMIC) vehículo de propósito especial con el propósito expreso de emitir salidas. La ley de reforma fiscales contribuido significativamente a la crisis de ahorro y préstamo de la década de 1980 y 1990 que dio lugar a la Reforma de las instituciones financieras, recuperación y aplicación de la ley de 1989, que cambió dramáticamente la industria de ahorro y préstamo y su Reglamento federal, alentar la originación de créditos.

Crisis de las hipotecas subprime

Baja calidad valores hipotecarios respaldados por hipotecas subprime jugado un papel importante en la crisis financiera de 2007-12. Por 2012 el mercado de valores respaldados por hipotecas de alta calidad se había recuperado y fue un centro de ganancias para los bancos de Estados Unidos.

Tipos

La mayor parte bonos respaldados por las hipotecas se clasifican como un MBS. Esto puede ser confuso, porque un derivado de un MBS de seguridad también se llama un MBS. Distinguir el vínculo básico de MBS de otros instrumentos respaldados por hipotecas, el calificador paso a través se utiliza, al igual que "vainilla" designa una opción sin características especiales.

Subtipos de seguridad con respaldo hipotecario son:

• Paso de valores son emitidos por un fideicomiso y asignar los flujos de efectivo de la piscina subyacente a los tenedores de valores sobre una base proporcional. Una confianza que emite los certificados de transferencia se grava bajo las reglas de la confianza de otorgante del Internal Revenue Code. Bajo estas reglas, el titular de un certificado de transferencia se grava como un dueño directo de la porción del fideicomiso asignable al certificado. En orden para el emisor ser reconocido como un fideicomiso para efectos fiscales, no puede haber ningún poder significativo bajo el contrato de Fiducia para cambiar la composición de la piscina de activos o de lo contrario reinvertir los pagos recibidos y la confianza debe tener, con excepciones limitadas, solamente una sola clase de participaciones.
  • A seguridad con respaldo hipotecario residencial (RMBS) es un paso MBS respaldados por hipotecas residencial propiedad.
  • A seguridad respaldados por hipotecas comercial (CMBS) es un paso MBS respaldados por hipotecas comercial propiedad.
• A obligación de hipoteca colateralizada, o "pagar-a través de enlace", es una obligación de deuda de una entidad legal que está garantizada por los activos que posee. Bonos de pago por lo general se dividen en clases que tienen diferentes vencimientos y diferentes prioridades para el recibo del capital y en algunos casos de interés. Contienen a menudo una estructura de seguridad de pago secuencial, con al menos dos clases de títulos hipotecarios emitidos, con una clase recibiendo pagos programados de capital y pagos por adelantado antes de cualquier otra clase. Pago-a través de valores se clasifican como deuda para efectos del impuesto sobre la renta.
• A despojado de seguridad respaldados por hipotecas (PYMES) donde cada hipoteca se utiliza en parte para pagar el préstamo principal y en parte para pagar los intereses en ella. Estos dos componentes pueden ser separados para crear PYMES, de los cuales hay dos subtipos:
  • Un interés solamente pelado hipotecarios seguridad (IO) es un vínculo con los flujos de efectivo respaldado por el componente de interés de los pagos de la hipoteca del propietario.
    • A seguridad del margen de interés neto (NIMS) es volver a titulizados interés residual de una garantía con respaldo hipotecario
  • A sólo principal despojado hipotecarios seguridad (PO) es un vínculo con los flujos de efectivo respaldado por el componente principal de reembolso de pagos de la hipoteca del propietario.

Hay una gran variedad de clasificaciones de hipoteca subyacente en la piscina:

• Primer las hipotecas son hipotecas conformes con los prestatarios primeras, documentación completa (por ejemplo, comprobación de ingresos y activos), fuerte puntuaciones de crédito, etc..
• Alt-A las hipotecas son una categoría mal definida, generalmente prime prestatarios pero no conforme de alguna manera, a menudo menores documentación (o de otra manera: apartamento, casa, etc..) Las hipotecas Alt-A tienden a ser más grande en tamaño que préstamos de subprime y tiene significativamente mayor calidad crediticia. Por ejemplo, podría ser un préstamo Alt a un individuo con múltiples y diferentes fuentes de ingresos; no ocupadas, propiedades de inversión son a menudo los préstamos Alt-A. Porque los préstamos Alt-A conforme no préstamos, no son elegibles para compra por Fannie Mae o Freddie Mac.
• Subprime las hipotecas tienen puntuaciones de crédito más débiles, sin verificación de ingresos o activos, etc..
• Hipoteca Jumbo Cuando el tamaño del préstamo es más grande que la "conformación préstamo cantidad" como establecida por Fannie Mae o Freddie Mac. Así, las tarifas de hipoteca sobre los préstamos jumbos son algo superiores a la de préstamos conformes.

Estos tipos no se limitan a valores respaldados por hipotecas. Bonos respaldados por hipotecas, pero que no son que MBSS también pueden tener estos subtipos.

Hay dos tipos de clasificaciones basadas en el emisor de la garantía:

• Agencia o gobierno, valores emitidos por empresa patrocinada por el gobierno emisores, tales como Fannie Mae, Freddie Mac, y GINNIE Mae.
  • Fannie Mae y Freddie Mac venden de corto plazo (3 – 6 meses) proyectos de ley en la subasta en un programa semanal, y a más largo plazo (1 – 10 años) Notas en las subastas mensuales.
  • Las hipotecas subyacentes para agencia MBS están a solo cuatro familias hipotecas sólo.
• No agencia, o etiqueta privada, valores por emisores gubernamentales, tales como fideicomisos y otros entidades de propósito especial como conductos de inversión de hipotecas bienes raíces.
  • Las hipotecas subyacentes para MBS Agencia no están respaldadas por préstamos de segunda hipoteca, préstamos de vivienda prefabricada y una variedad de préstamos de bienes raíces comerciales, además de las hipotecas residenciales familiares solo.

Mercado secundario de hipotecas

El mercado secundario de hipotecas es el mercado donde vender una red de prestamistas, y los inversores de comprar, hipotecas existentes o MBS. Un gran porcentaje de las hipotecas recién originados son vendidos por sus creadores en este gran mercado líquido donde son empaquetados en MBS y vendidos a inversores públicos y privados, como Fannie Mae, Freddie Mac, fondos de pensiones, compañías de seguros, fondos mutuos y fondos de cobertura.

Debido a la naturaleza a largo plazo de las hipotecas, el mercado secundario es un factor esencial en el mantenimiento de liquidez de la entidad crediticia. La infusión de capital de inversores ofrece a prestamistas hipotecarios tales como bancos, asociaciones de ahorro, bancos hipotecarios y otros originadores de préstamos con un mercado para sus préstamos. Además de proporcionar liquidez y aumentar la eficiencia global, el mercado secundario puede suavizar las disparidades geográficas de crédito. Sin embargo, en algunos aspectos, particularmente donde subprime y otras hipotecas más riesgosas están implicados, el mercado secundario de hipotecas puede exacerbar ciertos riesgos y volatilidad.

Parteras

Parteras— valores de "a-ser-anunciado", implica un tipo especial de comercio de valores respaldados por hipotecas. Las parteras son el más líquido y más importante mercado secundario de hipotecas, con volumen en los billones de dólares anualmente. Las parteras son negociadas por proveedores MBS con importes nocionales. Hay días de establecimiento cuando los comerciantes tienen que cumplir con sus oficios. En aquel momento, eligen a fracciones de varias piscinas para compensar su TBA. Sólo valores de agencia respaldados por hipotecas comerciales en el mercado de TBA. "En una transacción de TBA, las partes acuerdan un precio para la entrega de un volumen dado de Agency Pass-Through Mortgage-Backed valores en una fecha futura especificada. La característica distintiva de una transacción de TBA es que la identidad real de los valores que se entregarán en el establecimiento no se especifica la fecha de ejecución ("fecha comercial"). En cambio, las partes en el comercio están de acuerdo en sólo cinco parámetros generales de los títulos que se entregarán: emisor, tipo de hipoteca, madurez, cupón y mes de liquidación. "

Las parteras son críticas en la determinación de las tasas de interés máximas que los prestatarios pagar la hipoteca, desde originadores de hipotecas puede "cerradura" precios y usa asistentes para cubrir su exposición. Las parteras también se utilizan para cubrir muchos productos de hipotecas elegibles no TBA, como brazos híbridos e hipotecas no Agencia.

Bonos cubiertos

Artículo principal: bonos cubiertos

En Europa existe un tipo de bonos respaldados por activos llamado un bonos cubiertos, conocido comúnmente por el término alemán Pfandbriefe. Bonos cubiertos fueron creados en Alemania del siglo 19 cuando Juegos de salchicha comenzó a emitir bonos hipotecarios cubiertos. El mercado ha sido regulado desde la creación de una ley que regula los títulos en Alemania en 1900. La diferencia clave entre bonos cubiertos y valores respaldados por hipotecas o activos es que los bancos que hacen préstamos y paquete en bonos cubiertos esos préstamos en sus libros. Esto significa que cuando una empresa con activos hipotecarios en sus libros emite los bonos, su balance crece, que no ocurrirían si emite un MBS, aunque todavía puede garantizar el pago de la valores.

Utiliza

Riesgo, declaración, calificación y rendimiento se relacionan

Hay muchas razones para originadores de hipotecas financiar las actividades de emisión de valores respaldados por hipotecas. Valores respaldados por hipoteca:

1. transformar relativamente no líquidos, instrumentos del mercado de activos financieros individuales en capital líquido y negociable
2. permitir que los originadores de hipotecas reponer sus fondos, que luego pueden ser utilizados para actividades de desarrollo adicional
3. puede ser utilizado por Wall Street bancos para monetizar los crédito extendido entre el otorgamiento de una hipoteca subyacente (transacción de mercado privado) y el rendimiento exigido por los inversores en bonos a través de la emisión de bonos (por lo general, una transacción de mercado público)
4. son a menudo una fuente más eficiente y menor costo de financiamiento en comparación con otro banco y alternativas de financiamiento de los mercados de capitales.
5. permitir que los emisores de diversificar sus fuentes de financiamiento, ofreciendo alternativas a las formas más tradicionales de deuda y financiamiento de capital
6. permitir que los emisores sacar activos de su balance, que puede ayudar a mejorar diversos ratios financieros, utilizar más eficientemente el capital y lograr el cumplimiento de estándares de capital basados en riesgo

La alta liquidez de los valores hipotecarios más significa que un inversionista que deseen tomar un posición no necesita lidiar con las dificultades de precios teóricos se describe a continuación; el precio de cualquier vínculo esencialmente se cotiza a su valor razonable, con una muy estrecha difusión de oferta.

Razones (que no sea de inversión o especulación) para entrar en el mercado incluyen el deseo de protección contra una caída en pago por adelantado tarifas (un riesgo de negocio para cualquier empresa especializada en la refinanciación).

Críticas

Los críticos han sugerido que la complejidad inherente en la titulización puede limitar la capacidad de los inversores para controlar los riesgos, y que los mercados de titulización competitivo con múltiples securitizers pueden ser particularmente propensos a fuertes declina en las normas de suscripción. Securitización de hipotecas privadas y competitivas se cree que han jugado un papel importante en los Estados Unidos crisis de las hipotecas subprime. Además OFF-balance general tratamiento para titularizaciones junto con garantías del emisor se dice que hacen las tituliza firma apalancamiento menos transparente, facilitando estructuras de capital riesgo y permitiendo riesgo de crédito underpricing. Titulizaciones de – balance general se creen que han desempeñado un papel grande en la relación de alto apalancamiento de los E.E.U.U. instituciones financieras antes de la crisis financiera.

Tamaño de mercado y liquidez

A partir del segundo trimestre de 2011, había unos $ 13,7 trillones en total Estados Unidos hipoteca deuda excepcional. Había unos $ 8,5 trillones en total títulos relacionados con hipotecas de Estados Unidos. Aproximadamente $ 7 trillones de fue titulizados o garantizados por empresas patrocinadas por el gobierno o agencias del gobierno, los restantes $ 1,5 trillones se agruparon por conductos de hipoteca privada.

Según el Asociación de mercado de bonos, emisión de los Estados Unidos bruto de agencia MBS era (véase también tabla arriba):

• 2005: USD 0,967 trillones
• 2004: USD 1,019 trillones
• 2003: USD 2,131 trillones
• 2002: USD 1,444 trillones
• 2001: USD 1,093 trillones

Fijación de precios

Valoración

La madurez de promedio ponderado (WAM) y cupón promedio ponderado (WAC) se utilizan para la valoración de un MBS passthrough, y forman la base para calcular los flujos de efectivo de ese paso a través del hipotecario. Igual este artículo describe un vínculo como un bono a 30 años con 6% tasa cupón, este artículo describe un MBS paso como un paso de $ 3 billones con tasa passthrough del 6%, 6,5% WAC y 340-mes WAM. La tasa de transferencia es diferente de la WAC; es la tasa que el inversionista recibiría si él o ella llevan a cabo este paso MBS, y la tasa de paso casi siempre es menos de la WAC. La diferencia va al servicio de los costos (es decir, los costos incurridos en la recolección de los pagos del préstamo y transferencia de los pagos a los inversores.)

Para ilustrar estos conceptos, considere una piscina de hipoteca con tres hipotecas que tienen los siguientes saldos pendientes de la hipoteca, las tasas de interés y meses restante hasta su vencimiento:

Préstamo	Balance de hipoteca excepcional	Hipoteca tasa de	Quedan meses al vencimiento	Porcentaje del saldo total de $900.000 de la piscina (el préstamo"de ponderación")
Préstamo 1	$200.000	6.00%	300	22.22%
Préstamo 2	$400.000	6,25%	260	44.44%
Préstamo 3	$300.000	6.50%	280	33.33%
Piscina general	$900.000	WAC: 6.277%	WAM: 275.55	100%

Madurez de promedio ponderado

El madurez de promedio ponderado (WAM) de un paso MBS es el promedio de los plazos de las hipotecas en la piscina, ponderados por sus saldos en la cuestión de los MBS. Tenga en cuenta que esto es un promedio a través de hipotecas, diferencia de conceptos tales como vida media ponderada y duración, que son promedios a través de pagos de un solo préstamo.

Las ponderaciones se calculan dividiendo cada cantidad del préstamo excepcional por la suma total pendiente en la piscina de la hipoteca (es decir, $900.000). Estas cantidades son las cantidades pendientes en la emisión o la iniciación de los MBS. El WAM para el ejemplo anterior se calcula como sigue:

WAM = (22,22% x 300) + (44,44% x 260) + (33,33% × 280) = 66.66 + 115.55 + 93.33 = 275.55 meses

Cupón de promedio ponderado

El cupón de promedio ponderado (WAC) de un paso MBS es el promedio de los cupones de las hipotecas en la piscina, ponderados por sus saldos originales en la emisión de los MBS. Para el ejemplo anterior es:

WAC = (22,22× 6.00%) + (44,44% x 6.25%) + (33,33× 6.50%) = 1.33% + 2,77% + 2.166% = 6.277%

Precio teórico

Precio de un bono corporativo de "vainilla" se basa en dos fuentes de incertidumbre: por defecto (riesgo de crédito) y tasa de interés Exposición (IR). El MBS agrega un tercer riesgo: (principios) redenciónpago por adelantado). El número de propietarios de viviendas en residenciales titulizaciones de MBS que prepago aumenta cuando la disminución de tasas de interés. Una de las razones para este fenómeno es que los propietarios de viviendas pueden refinanciar en un menor tasa de interés fija. MBS comerciales a menudo mitigar este riesgo utilizando protección de llamada.

Ya que están vinculadas estas dos fuentes de riesgo (IR y prepago), para resolver modelos matemáticos de valor MBS es un problema difícil en Finanzas. El nivel de dificultad aumenta con la complejidad del modelo IR y la sofisticación de la prepago dependencia IR, hasta el punto de que ninguna solución de forma cerrada (es decir, uno que podría ser escrito) es ampliamente conocida. En modelos de este tipo, métodos numéricos proporcionar precios teóricos aproximados. Estos también se requieren en la mayoría de los modelos que especifican el riesgo de crédito como un estocástico función con un IR correlación. Los profesionales suelen utilizar especializado en métodos de Monte Carlo o Árbol Binomial modificado soluciones numéricas.

Riesgo de tasa de interés y riesgo de prepago

Modelos de precios teóricos deben tener en cuenta la relación entre las tasas de interés y préstamos velocidad de prepago. Prepagos hipotecarios se hacen generalmente porque una casa se vende o porque el propietario es refinanciar a una hipoteca nueva, supuestamente con un precio más bajo o corto plazo. Prepago está clasificado como un riesgo para el MBS inversores a pesar de que reciben el dinero, ya que tiende a ocurrir cuando flotante tarifas de gota y la renta fija de los bonos sería más valiosa (negativo convexidad). En otras palabras, el producto recibido tendría que ser reinvertidos a una tasa menor de interés. Por lo tanto, el término riesgo de prepago.

Los inversores profesionales utilizan generalmente Arbitraje de precios modelos de valor MBS. Implementación estos modelos tasa de interés escenarios coherentes con la corriente curva de rendimiento como conductores de la econométrico prepago modelos que modelos propietario el comportamiento en función de tasas proyectadas de la hipoteca. Teniendo en cuenta el precio de mercado, el modelo produce un ajustados a la opción de propagación, una métrica de valuación que toma en cuenta los riesgos inherentes a estos títulos complejos.

Hay otros controladores de la función de prepago (o riesgo de prepago), independiente de la tasa de interés, tales como:

• crecimiento económico, que se correlaciona con mayor volumen de ventas en el mercado inmobiliario
• precios de la vivienda inflación
• desempleo
• riesgo regulatorio (si préstamos requisitos o leyes fiscales en un cambio de país esto puede cambiar profundamente el mercado)
• demográfica tendencias y un desplazamiento aversión al riesgo perfil, que puede hacer fijada las hipotecas de tasa relativamente más o menos atractivas

Riesgo de crédito

Artículo principal: Riesgo de crédito

El riesgo de crédito de valores respaldados por hipoteca depende de la probabilidad de que el prestatario pagar los flujos de efectivo prometidos (principal e intereses) a tiempo. El calificación de crédito de MBS es bastante alta porque:

1. La mayor parte hipoteca creaciones incluyen la investigación sobre la capacidad del prestatario de la hipoteca para pagar y tratará de prestar únicamente a los solventes. Una excepción importante a esto es "no-doc" o "low-doc" préstamos.
2. Algunos emisores MBS, tales como Fannie Mae, Freddie Mac, y GINNIE Mae, garantía contra riesgo de incumplimiento del propietario de la vivienda. En el caso de GINNIE Mae, esta garantía está respaldada con la plena fe y crédito del gobierno federal de Estados Unidos. Esto no es el caso de Fannie Mae y Freddie Mac, pero estas dos entidades tienen líneas de crédito con el gobierno federal de Estados Unidos; sin embargo, estas líneas de crédito son extremadamente pequeñas en comparación con la cantidad promedio de dinero que circula a través de estas entidades en el negocio de un día. Además, Fannie Mae y Freddie Mac generalmente requieren seguro hipotecario privado de préstamos en los que el prestatario proporciona un pago inicial es menos del 20% del valor del inmueble.
3. Agrupación de muchas hipotecas con probabilidades no correlacionados por defecto crea un vínculo con una mucho menor probabilidad de suspensión de pagos total, que no propietarios son capaces de hacer los pagos (véase Verbo copulativo). Aunque el riesgo neutral crédito extendido es teóricamente idénticos entre un conjunto de hipotecas y la hipoteca media dentro de ella, se reduce la posibilidad de pérdida catastrófica.
4. Si el propietario del inmueble debe predeterminado, la propiedad permanece como garantía. Aunque los precios inmobiliarios pueden moverse por debajo del valor del préstamo original, esto aumenta la solidez de las garantías de pago y disuade por defecto del prestatario.

Si el MBS no fue respaldada por la inmobiliaria original y garantía del emisor, la calificación de los bonos sería mucho menor. Parte de la razón es el esperado selección adversa contra los deudores con la mejora de crédito (desde MBSs agrupados por calidad crediticia inicial) que tendrían un incentivo para refinanciar (en última instancia, unirse a una piscina MBS con una calificación crediticia más alta).

Precios reales

Por la diversidad de tipos MBS, hay gran variedad de fuentes de precios. En general, el uniforme más líquido el MBS, cuanto mayor sea la transparencia o disponibilidad de precios. La mayoría de comerciantes y gerentes utilizan Bloomberg y Intex analizar MBS piscinas y productos más esotéricos tales como CDO, aunque herramientas como de Citi El libro de rendimiento y punto de Barclays también son frecuentes en Wall Street, especialmente para directivos de clase multi-asset. Algunas instituciones han desarrollado su propio software privativo. TradeWeb es utilizado por los comerciantes de bonos más grande (las "primarias") para tramitar un montón redondo ($ 1 millón y más grandes).

Productos estructurados complejos tienden a operar con menos frecuencia e implican negociación más. Precios para estos MBSs más complicadas, así como para la CMOs y CDOs, tienden a ser más subjetiva, a menudo disponible sólo de distribuidores.

"Vainilla" o "genéricos" piscinas de 30 años (FN/FG/GN) con cupones de 3.5 – 7%, se pueden ver los precios escritos en una pantalla TradeWeb por las primarias del llamado a ser asignados (TBA). Esto es debido a las piscinas reales no que se muestra. Estos son precios forward para los meses siguientes 3 entrega desde piscinas no se han cortado; sólo el organismo emisor, el cupón y el monto en dólares se revelan. Una piscina específica cuyas características son conocidas generalmente cambiaría "garrapatas de TBA y {x}" o "paga un", dependiendo de las características. Estas son las llamadas "piscinas especificados", puesto que el comprador especifica la característica de piscina está dispuesto a "pagar" por.

El precio de una piscina MBS está influenciado por la velocidad de prepago, generalmente se mide en unidades de CPR o PSA. Cuando se refinancia una hipoteca, o el prestatario paga por adelantado durante el mes, la medición prepago aumenta.

Si el lovina adquirido una piscina a una prima (> 100), como es común que más cupones, entonces se son riesgo de pago anticipado. Si el precio de compra fue de 105, el inversionista pierde 5 centavos por cada dólar pagado por adelantado, que puede disminuir significativamente el rendimiento. Esto es probable que ocurra como los titulares de mayor cupón MBSs tienen un buen incentivo para refinanciar.

Por el contrario, puede ser ventajoso para el tenedor del bono para el prestatario pagar por adelantado si la piscina MBS bajo cupón fue comprada con un descuento (< 100). Esto es debido a que cuando el prestatario paga detrás la hipoteca, lo hace a la "par". Así que si el inversionista compró un bono a 95 centavos en el dólar, como el prestatario paga por adelantado recibe el completo respaldo de dólares y su o aumenta su rendimiento. Sin embargo, esto es poco probable que suceda, los prestatarios con hipotecas de baja-cupón tienen muy pocos incentivos para refinanciar.

El precio de una piscina MBS está influenciado también por el saldo del préstamo. Especificaciones comunes para piscinas MBS son rangos de cantidad de préstamo que debe pasar cada hipoteca en la piscina. Por lo general, prima elevada (high-cupón) MBSs respaldados por hipotecas con un saldo de préstamo original no más grande que el comando de $85.000 más grande pagar-ups. A pesar de que el prestatario está pagando un rendimiento por encima del mercado, él o ella es disuadida de refinanciar un equilibrio pequeño préstamo debido a los altos costos fijos implicados.

Saldo del préstamo bajo: < $85.000
Saldo medio de préstamo: $85.000-$110.000
Saldo del préstamo alta: $110.000 – $150.000
Saldo del préstamo super alta: $150.000 – $175.000
TBA: > $175.000

La pluralidad de factores hace difícil calcular el valor de un MBS. No concurren a menudo los participantes del mercado, lo que resulta en grandes diferencias en los precios cotizados por el mismo instrumento. Profesionales constantemente para mejorar modelos de prepago y esperan medir los valores de las variables de entrada implicadas por el mercado. Variando primas de liquidez instrumentos conexos y cambio de liquidez con el tiempo haga esto una tarea difícil. Un factor usado para la expres precio de una seguridad MBS es la factor de la piscina.

Sistemas de registro electrónico de registro e hipoteca

Un componente crítico del sistema de titularización en el mercado estadounidense es el Sistemas de registro electrónico de hipotecas (MERS) creado en la década de 1990, que creó un sistema privado donde hipotecas subyacentes fueron asignadas y reasignadas fuera del proceso tradicional nivel de grabación. La legitimidad y la precisión de este sistema de grabación alternativos han enfrentado a graves problemas con el inicio de la crisis hipotecaria: como los Estados Unidos los tribunales inundación con ejecución de una hipoteca se exponen los casos, las insuficiencias del modelo MERS, y los gobiernos locales y federales han comenzado a tomar medidas a través de trajes de su propia y la negativa (en algunas jurisdicciones) de los tribunales a reconocer la autoridad legal de las asignaciones de MERS. La cesión de hipoteca (escritura de fideicomiso) y nota (obligación de pagar la deuda) trámites fuera de los tribunales de Condado tradicionales de Estados Unidos (y sin pago de inscripción) está sujeta a impugnación jurídica. Inconsistencias legales en MERS aparecieron originalmente triviales, pero nos puede reflejan disfuncionalidad en toda la industria de securitización de hipotecas.

Véase también

• Un notas
• Banco de préstamos de la casa de América
• Rodillo del dólar
• Nuevo siglo
• Burbuja inmobiliaria de Estados Unidos

Bibliografía

• Lemke, Thomas P.; Lins, Gerald T.; Picard, E. Marie (2013). Valores respaldados por hipotecas. Thomson del oeste. 
• Fabozzi, Frank J.; Modigliani, Franco (1992). Hipoteca y los mercados de valores respaldados por hipotecas. Harvard Business School Prensa. ISBN 0-87584-322-0. 
• Hayre, Lakhbir (2001). Salomon Smith Barney guía de valores respaldados por activos respaldados por hipotecas. Wiley. ISBN 978-0-471-38587-5. 

Acoplamientos externos

• Vink, Dennis y Thibeault, André (2008). "ABS, MBS y CDO en comparación: un análisis empírico" El diario de finanzas estructuradas
• Más locura de hipoteca por Kai Wright, La nación, 29 de abril de 2009
• Conceptos básicos MBS por hipoteca noticias todos los días, Comentario MBS
• https://www.slate.com/articles/news_and_politics/Explainer/2008/03/what_is_a_mortgagebacked_security.html¿Lo que es una garantía con respaldo hipotecario? por Chris Wilson, en la revista pizarra
• Comercio de TBA y la liquidez en el mercado MBS de agencia, por el Banco de Reserva Federal de Nueva York

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