Hipoteca inversa

A hipoteca inversa or hipoteca de conversión de equidad casera (HECM) es un tipo de préstamo hipotecario para los propietarios mayores (62 años o más) que no requiere pagos mensuales de hipoteca. Los prestatarios son responsables de impuestos sobre la propiedad y seguro de propietario. Las hipotecas inversas permiten mayores para acceder a la equidad de la vivienda ahora han construido en sus hogares y diferir el pago del préstamo hasta que mueren, venderán o salir de la casa. Porque no hay ningún pago de hipoteca requiere en una hipoteca inversa, el interés se agrega al saldo del préstamo cada mes. El creciente saldo de préstamo puede eventualmente crecer supere el valor de la casa, sobre todo en tiempos de disminución de valor de las viviendas o si el prestatario sigue viviendo en el hogar durante muchos años. Sin embargo, el prestatario (o finca del prestatario) generalmente no es necesario pagar ningún saldo de préstamo adicional que exceda el valor de la casa.

Normas específicas para las operaciones de hipoteca inversa varían dependiendo de las leyes de la jurisdicción. Por ejemplo, en Canadá, el saldo del préstamo no puede exceder el valor de mercado de la vivienda por la ley.

Uno puede comparar una hipoteca inversa con una convencional hipoteca, donde el propietario realiza un pago mensual a la entidad crediticia, y después de cada pago, equidad del dueño de casa aumenta en la cantidad del principal incluido en el pago.

Reguladores y académicos han dado comentarios mixtos en el mercado de hipoteca inversa. Algunos economistas sostienen que las hipotecas inversas los ancianos suavizar sus patrones de ingreso y consumo en el tiempo y así pueden proporcionar beneficios de seguridad social. Sin embargo, las autoridades reguladoras, tales como la Oficina de protección financiera del consumidor, sostienen que las hipotecas inversas son "productos complejos y difíciles para los consumidores a entender," especialmente a la luz de "publicidad engañosa", Consejería de baja calidad y el "riesgo de fraude y otras estafas." Por otra parte, la Oficina sostiene que muchos consumidores no utilizan las hipotecas revertidas los fines positivos, consumo de suavizado avanzado por los economistas. En Canadá, el prestatario debe obtener consejo legal independiente antes de ser aprobado para una hipoteca inversa.

Australia

Elegibilidad

Las hipotecas revertidas están disponibles en Australia. Sin embargo, existe poca regulación: la ley de reforma de servicios financieros no regula los préstamos, y aunque los prestatarios potenciales deben buscar asesoría financiera antes de solicitar una hipoteca inversa, no existe legislación que requiere que el asesor de licencia.

Requisitos de elegibilidad varían según el prestamista. Para calificar para una hipoteca inversa en España,

• el prestatario debe estar sobre una cierta edad, generalmente 60 o 65 años de edad; Si la hipoteca tiene más de un prestatario, el prestatario más joven debe cumplir con el requisito de edad
• el prestatario debe poseer la propiedad, o el saldo existente de la hipoteca debe ser lo suficientemente bajo como para que se extingue por el producto de hipoteca inversa, dejando la hipoteca inversa como la única deuda que queda asegurada contra la propiedad.

Costo y tamaño de préstamo

Las hipotecas revertidas en Australia pueden ser tan altas como 50% del valor de la propiedad. La cantidad exacta de dinero disponible (tamaño de préstamo) está determinada por varios factores:

• edad del prestatario, una cantidad mayor en una edad más alta
• tasas de interés actuales
• valor de la propiedad
• la ubicación del hotel
• programa mínimo y máximo; por ejemplo, el préstamo podría estar limitado a un mínimo de $10.000 y un máximo de $425.000

El costo de obtener la hipoteca revertida depende el programa de hipoteca revertida particular que prestatario adquiere. Estos costos frecuentemente se ruedan en el préstamo en sí mismo y por lo tanto el compuesto con el principal. Los costos típicos para la hipoteca inversa son:

• cuota de solicitud (cargo de creación) = $950
• documentados, gastos de inscripción de la hipoteca y otros cargos de gobierno = varía con la localización

Varía la tasa de interés de la hipoteca inversa. Algunos programas ofrecen préstamos de tasa fija, mientras que otros ofrecen préstamos a tasa variable.

Además, hay costos durante la vida de la hipoteca inversa. Puede aplicarse un cargo por servicio mensual al saldo del préstamo (por ejemplo, $12 por mes), compuestos que luego con el director.

Ganancias de una hipoteca inversa

El dinero de una hipoteca revertida puede distribuirse de varias formas diferentes:

• como un solo pago, en efectivo, en el establecimiento
• como una anualidad, con un pago en efectivo a intervalos regulares
• como una línea de crédito, similar a un home equity línea de crédito
• como una combinación de estos.

Impuestos y seguro

El prestatario sigue siendo enteramente responsable de la propiedad. Esto incluye el mantenimiento físico. Además, algunos programas requieren reevaluaciones periódicas del valor de la propiedad.

No debe afectar el ingreso de una hipoteca inversa configurado como una anualidad o como una línea de crédito Gobierno ayuda a los ingresos derechos. Sin embargo, ingresos procedentes de una hipoteca inversa como una suma global podrían ser considerado como una inversión financiera y así considerados en el examen de ingreso; esta categoría incluye todas las cantidades sobre $40.000 y sumas menores de $40.000 que no se gasta dentro de 90 días.

Cuando el préstamo es debido

La hipoteca inversa viene debida – el préstamo más los intereses deben pagarse, cuando el prestatario muere, vende la propiedad, se mueve fuera de la casa o incumple el contrato de alguna manera.

Prepago del préstamo – cuando el prestatario paga el préstamo antes de que llegue a término, puede incurrir en sanciones, dependiendo del programa. Abonando tasas también podría imponerse en el caso de un redibujar.

"algunos proveedores no ofrecen una 'garantiza equidad negativa'. Esto significa que si el saldo del préstamo excede el producto de la venta de la propiedad, no puede reclamar este exceso se hará contra la sucesión o a otros beneficiarios del prestatario".

El 18 de septiembre de 2012, el Gobierno presentó legal 'protección de la equidad de negativo' en todos los nuevos contratos de hipoteca inversa. Esto significa que usted no termina debido al prestamista más de lo que su casa vale la pena (valor de mercado o capital).

Cuando la hipoteca inversa contrato termina y se vende su casa, el prestamista va a recibir el producto de la venta y no se hace responsable por cualquier deuda que exceda de esto (excepto en ciertas circunstancias tales como fraude o tergiversación). Por supuesto donde su hogar vende para más de la cantidad debida al prestamista, usted o sus herederos recibirán los fondos adicionales.

Si entraste en una hipoteca inversa antes de 18 de septiembre de 2012, revise su contrato para ver si están protegidos en circunstancias donde el saldo de su préstamo termina siendo más que el valor de su propiedad.

Canadá

Elegibilidad

Las hipotecas revertidas en Canadá están disponibles principalmente a través de banco de HomEquity, aunque ninguno de los programas están asegurado por el gobierno. Para calificar para una hipoteca revertida en Canadá,

• el prestatario (o ambos prestatarios si es casado) debe ser mayor de cierta edad, por lo menos 55 años de edad
• el prestatario debe poseer la propiedad "enteramente o casi"; Además, "cualquier préstamos garantizados por su casa deben ser retirados con el producto" de la hipoteca inversa
• no hay ningún requisito de calificación para el nivel de ingreso mínimo.

Costo y tamaño de préstamo

Las hipotecas revertidas en Canadá son generalmente un máximo de 25 al 50% del valor de la propiedad. La cantidad exacta de dinero disponible (tamaño de préstamo) está determinada por varios factores:

• edad del prestatario, con pagos más altos para la edad más alta
• tasas de interés actuales
• valor de la propiedad, incluida la ubicación y un factor para la apreciación del futuro
• programa mínimo y máximo; por ejemplo, el préstamo podría estar limitado a un mínimo $20.000 y un máximo de $750.000

El interés tasa de la hipoteca inversa varía según el programa. La duración del préstamo también varía, con algunos programas que ofrece sin plazo fijo y algunos términos de la oferta fijada desde 6 meses hasta 5 años.

El costo de obtener una hipoteca de un prestamista del sector privado puede superar los costes de otros tipos de préstamos de hipoteca o capital conversión. Los costos exactos dependen el programa de hipoteca revertida particular que prestatario adquiere. Según el programa, pueden existir los siguientes tipos de costos:

• Tasación de bienes raíces = $175-$400
• Asesoramiento jurídico = $400-$600
• Otros legales, cierre y los gastos administrativos = $1.495

Ganancias de una hipoteca inversa

El dinero de una hipoteca revertida puede distribuirse de varias formas diferentes:

• como un solo pago, en efectivo, en el establecimiento
• como una anualidad, con un pago mensual
• como una línea de crédito, similar a un home equity línea de crédito
• como una combinación, con un solo pago más pequeño al establecimiento y luego una anualidad más pequeños.

Una vez establecida la hipoteca inversa, no hay restricciones en cómo se utilizan los fondos. "el dinero de la hipoteca inversa puede utilizarse para cualquier propósito: reparar una casa, para pagar por cuidados en el hogar, para hacer frente a una emergencia, o simplemente para cubrir los gastos del día a día."

El prestatario conserva título de la propiedad, incluyendo la equidad sin usar, y nunca se verá obligado a desocupar la casa.

Impuestos y seguro

El prestatario sigue siendo enteramente responsable de la propiedad. Esto incluye el mantenimiento físico y pago de todos los impuestos, fuego seguro y cuotas de condominio o mantenimiento.

Dinero recibido en una hipoteca inversa es un avance y no es imponible. Por lo tanto no afecta a beneficios del gobierno de Old Age Security (OEA) o el suplemento de ingreso garantizado (GIS). Además, si avances de hipoteca inversa se utilizan para comprar inversiones no registradas, tales como Garantía de certificados de inversión (GIC) y fondos mutuos – luego cargos de interés de la hipoteca inversa puede ser deducible de los ingresos devengados por inversiones.

Cuando el préstamo es debido

La hipoteca inversa viene debida – el préstamo más los intereses deben pagarse, cuando el prestatario muere, vende la propiedad, o se mueve fuera de la casa. Según el programa, la hipoteca inversa puede ser transferible a una propiedad diferente si el propietario se mueve. Pago por adelantado el préstamo – cuando el prestatario paga el préstamo antes de que llegue a término, puede incurrir en sanciones, dependiendo del programa. Además, si tasas de interés han caído desde que se firmó la hipoteca inversa, los términos de la hipoteca pueden incluir una "pena de 'diferencial de tasa de interés'". En Canadá una hipoteca inversa no puede acumular deuda más allá del valor de mercado de la propiedad, ni pueden las pérdidas de recuperación prestamista desde el propietario de otros bienes. Si el prestatario convivido bastante tiempo que el principal y el interés exceda el valor justo de mercado Cuando la hipoteca es debida, el prestatario o herederos no tienen que pagar más que el valor de la casa en el momento.

Estados Unidos

La casa asegurada por la FHA hipoteca de conversión de equidad o HECM, fue firmada en ley en 05 de febrero de 1988 por el Presidente Ronald Reagan como parte de la Vivienda y comunidad desarrollo ley de 1987. La primera HECM fue dado a Marjorie Mason de Fairway, Kansas, en 1989 por James B. Nutter y compañía.

Elegibilidad

Para calificar para la hipoteca inversa HECM en los Estados Unidos, los prestatarios generalmente deben ser por lo menos 62 años de edad y la casa debe ser su residencia principal (segundas viviendas y propiedades de inversión no califican).

En 25 de abril de 2014, FHA revisó los requisitos de elegibilidad de edad HECM para extender ciertas protecciones a los cónyuges menores de edad 62. Bajo las directrices del viejo, la hipoteca inversa podría escribirse sólo para el cónyuge que era 62 años o más. Si el cónyuge más viejo murió, el saldo de la hipoteca inversa se convirtieron en exigibles y pagaderos. Si el cónyuge sobreviviente no tiene la capacidad de pagar o refinanciar el saldo de la hipoteca inversa, que se vio obligado a vender o ceder la propiedad de la casa. A menudo esto creó una dificultad significativa para cónyuges de deudores fallecidos de HECM, para que FHA había revisado los requisitos de elegibilidad en acreedor hipotecario carta 2014-07. Bajo las nuevas directrices, cónyuges menores de edad 62 en el momento de la originación conservan las protecciones ofrecidas por el programa HECM si los cónyuges más viejo muere. Esto significa que el cónyuge supérstite puede permanecer vivido en el hogar sin tener que pagar el saldo de la hipoteca inversa como con impuestos de propiedad y propietarios seguros y mantienen el hogar a un nivel razonable.

Para que una hipoteca inversa ser una opción viable financiera, los saldos existentes de la hipoteca normalmente deben ser suficientemente bajos como para pagar apagado con el producto de hipoteca inversa. Sin embargo, los prestatarios tienen la opción de pagar su saldo existente de la hipoteca para calificar para una hipoteca inversa HECM.

La hipoteca inversa HECM sigue el estándar FHA requisitos de elegibilidad por tipo de propiedad, lo que significa la mayoría 1-4 viviendas unifamiliares, condominios aprobada por la FHA, y PUDs calificar. Casas prefabricadas también calificar como cumplen con las normas de la FHA.

Antes de iniciar el proceso de préstamo para una hipoteca revertida FHA/HUD-aprobada, los solicitantes deben tomar un curso de asesoramiento aprobados. Un consejero autorizado debe ayudar a explicar las hipotecas inversas como trabajo, financiero y fiscal implicaciones de tomar hacia fuera una hipoteca inversa, opciones de pago y los costos asociados con una hipoteca inversa. El asesoramiento está destinado a proteger a los prestatarios, aunque la calidad de la Consejería ha sido criticada por grupos como la oficina de protección financiera del consumidor.

En una encuesta de 2010 de ancianos estadounidenses, el 48% de los encuestados citó dificultades financieras como la razón principal para la obtención de una hipoteca inversa y 81% manifestó el deseo de permanecer en sus hogares actuales hasta la muerte.

Evaluación financiera

En 02 de marzo de 2015, FHA implementa nuevas directrices que exigen a los solicitantes de la hipoteca inversa se someten a una evaluación financiera. Aunque los prestatarios HECM no están obligados a hacer pagos mensuales de hipoteca, FHA quiere asegurarse que tienen la capacidad financiera y la voluntad para mantenerse al día con los impuestos de propiedad y seguro de propietario (y cualquier otro cargo aplicable de propiedad). Evaluación financiera consiste en evaluar dos grandes áreas:

1. Ingreso residual - los prestatarios deben tener una cierta cantidad de ingreso residual que queda después de cubrir los gastos mensuales.
2. Su crédito es satisfactorio - toda vivienda y entrega de pagos de deuda deben se hicieron a tiempo en los últimos 12 meses y hay no más de dos días 30 hipoteca o entrega pagos atrasados en los veinticuatro meses anteriores. No hay ningún crédito despectivo principales giran las cuentas en los últimos 12 meses.

Si ingreso residual o crédito no cumple con las directrices de la FHA, el prestamista puede posiblemente compensan documentando circunstancias atenuantes que condujeron a las dificultades financieras. Si no hay circunstancias atenuantes pueden ser documentadas, el prestatario no puede calificar a todos o el prestamista puede requerir una gran cantidad del límite principal (si está disponible) a ser tallado hacia fuera en una esperanza de vida situado a un lado (LESA) para el pago de las cargas de la propiedad (impuestos a la propiedad, seguros de propietarios, etc.).

Tasas de interés

La hipoteca inversa HECM ofrece tipos de interés fijados y ajustables. El programa de tasa fija viene con la seguridad de una tasa de interés que no cambia durante la vida de la hipoteca inversa, pero la tasa de interés generalmente es mayor al inicio del préstamo de una HECM comparable de tasa ajustable. Hipotecas inversas suelen tienen tasas de interés que puede cambiar de forma mensual o anual, dentro de ciertos límites.

Los solicitantes de una voluntad de hipoteca inversa HECM probable notan que hay dos diferentes tipos de interés revelados en sus documentos de préstamo: el tasa de interés inicial, o IIRy la tasa de interés esperada, o EIR.

Tasa de interés inicial (IIR)

La tasa de interés inicial o IIR, es la velocidad de la nota real que devenga interés sobre el saldo del préstamo excepcional sobre una base anual. Para tasa fija hipotecas inversas, el IIR no puede cambiar nunca. Tasa ajustable de hipotecas inversas, puede cambiar el IIR con límites del programa hasta un tope de tasa de interés de toda la vida.

Tasa de interés esperada (EIR)

La tasa de interés esperada o EIR, se utiliza principalmente para efectos del cálculo para determinar cuánto un prestatario de la hipoteca inversa califica para basado en el valor de la vivienda (hasta el máximo límite de $625.500 de préstamos) y la edad del prestatario más joven. El EIR es a menudo diferente de la tasa de la nota real o IIR. El EIR hace no determinar la cantidad de interés que se acumula en el saldo del préstamo (el IIR hace eso).

Cantidad de ingresos disponibles

La reserva total de dinero que un prestatario puede recibir de una hipoteca inversa HECM es llamada el principal límite (PL), que se calcula basado en la máxima cuantía de la reclamación (MCA), la edad del prestatario más joven, la tasa de interés esperada (EIR) y una tabla para factores de PL publicado por HUD. Similar al préstamo a valor (LTV) en el mundo hipoteca hacia delante, el límite principal es esencialmente el porcentaje del valor de la casa que puede ser prestado bajo las directrices de HECM de la FHA. PLs más normalmente en el rango de 50 a 60% de la MCA, pero a veces pueden ser mayores o menores. La siguiente tabla da ejemplos de los principales límites para varias edades y objeto y una propiedad valor $250.000.

Edad del prestatario en la generación	Tasa de interés esperada (EIR)	Factor principal límite (a partir del 04 de agosto de 2014)	Límite principal inicial basado en MCA de $250,000
65	5.5%	0.478	$119.500
65	7.0%	0.332	$83.000
75	5.5%	0.553	$138.250
75	7.0%	0.410	$102.500
85	5.5%	0.644	$161.000
85	7.0%	0.513	$128.250

El límite principal tiende a aumentar con la edad y disminuye como se levanta el EIR. En otras palabras, los prestatarios mayores tienden a obtener más dinero que los prestatarios más jovenes, pero la cantidad total de dinero disponible bajo el programa HECM tiende a disminuir para todas las edades como subida de las tasas de interés.

Costos de cierre, equilibra una hipoteca existente, otros gravámenes y cualquier impuestos a la propiedad o propietarios seguros debido son típicamente pagados fuera del límite principal inicial. Cualquier producto adicional disponible puede ser distribuido al deudor de varias maneras, que se detallarán a continuación.

Opciones para la distribución de los ingresos

El dinero de una hipoteca revertida puede distribuirse en cuatro formas, dependiendo de las necesidades financieras y objetivos del prestatario:

• Solo pago en efectivo en el establecimiento
• Pago mensual (préstamo por adelantado) para un número determinado de años (término) o la vida (tenencia)
• Línea de crédito (similar a un home equity línea de crédito)
• Alguna combinación de las anteriores

Tenga en cuenta que la tasa ajustable HECM ofrece todas las opciones de pago anteriormente, pero el acumulado de la tasa fija sólo ofrece suma global.

La opción de línea de crédito acumula crecimiento, lo que significa que lo que está disponible y no utilizada en la línea de crédito se automáticamente crecen a un ritmo de composición. Esto significa que los prestatarios que optan por una línea de crédito HECM potencialmente pueden tener acceso a más dinero en el tiempo que lo que inicialmente calificado de en origen.

La tasa de crecimiento de la línea de crédito se determina mediante la adición de 1.25% a la tasa de interés inicial (IIR), que significa que la línea de crédito crecerá más rápido si aumenta la tasa de interés del préstamo.

En 03 de septiembre de 2013 HUD implementó hipotecario carta 2013-27, que realizó cambios significativos a la cantidad de ingresos que se pueden distribuir dentro del primer año del préstamo. Porque tomaban muchos prestatarios completo drenaje sumas globales (a menudo en el fomento de los prestamistas) cierre y ardiente por el dinero rápidamente, HUD intentó proteger a los prestatarios y la viabilidad del programa HECM limitando la cantidad de producto que se puede acceder dentro de los primeros 12 meses del crédito.

Si las obligaciones obligatorias total (que incluye existente saldos, todos los costos de cierre, morosos deudas federales, la hipoteca y los costos de transacción de compra) a pagar por la hipoteca inversa son menos del 60% del límite principal, entonces el prestatario puede atraer ingresos adicionales hasta el 60% del límite principal en los primeros 12 meses. Cualquier producto disponible restante puede accederse después de 12 meses.

Si las obligaciones obligatorias total sobrepasar el 60% del límite principal, el prestatario puede dibujar un 10% del límite principal si está disponible.

HECM para compra

La vivienda y la ley de recuperación económica de 2008 siempre deudores HECM la oportunidad de adquirir una nueva residencia principal con recursos del préstamo HECM, el supuesto HECM para compra programa, vigente a enero de 2009. La "HECM para compra" se aplica si"el deudor puede pagar la diferencia entre el acumulado y el precio de venta y costos de la propiedad de cierre. El programa fue diseñado para permitir que las personas de edad comprar una nueva residencia principal y obtener una hipoteca revertida dentro de una única transacción al eliminar la necesidad de un segundo cierre. Texas fue el estado pasado para permitir las hipotecas revertidas para la compra.

Costos de cierre

Las hipotecas revertidas son criticadas con frecuencia por el tema de costos, que a veces pueden ser costos de cierre. Los siguientes son los más típicos costos de cierre pagados al cierre para obtener una hipoteca revertida:

1. Consejeria: El primer paso para obtener una hipoteca revertida es ir a través de una sesión de consejería con un consejero de vivienda aprobado por HUD. El costo promedio de la sesión de consejería es generalmente alrededor $125, pero consejeros a menudo no cobran por todo.
2. Precio de origen: Esto es cargado por el prestamista para arreglar la hipoteca inversa. Cargos de originación puede variar ampliamente de prestamista a prestamista y puede variar de la nada a varios miles de dólares.
3. Honorarios de terceros: Estas tarifas son para servicios de terceros contratados para completar la hipoteca inversa, como evaluación, título seguro, fideicomiso, gobierno de grabación, estampillas de impuestos (cuando corresponda), informes de crédito, etc..
4. Prima de seguro hipotecario inicial (IMIP): Se trata de un costo por única vez pagado al cierre de la FHA para asegurar la hipoteca inversa y proteger a los prestamistas y los prestatarios. El IMIP protege a los prestamistas por hacer todo si la casa se vende en el momento de reembolso del préstamo por menos de lo que se adeuda en la hipoteca inversa. Esto protege a los prestatarios así porque significa que nunca tendrá que pagar de otros activos para colocar encima de la hipoteca inversa si deben más de lo que vale la pena la página de inicio. Cómo se calcula el IMIP fue cambiada en fines de 2013 con hipoteca letra 2013-27. El IMIP ahora cargo de 0.50% o 2,50% de la máxima cuantía de la reclamación (que generalmente es igual al valor de tasación de la vivienda hasta un máximo de $625.500), dependiendo de cuánto el límite principal es utilizado dentro de los primeros 12 meses del crédito. Si la utilización es en el 60% del límite principal, se aplica la tarifa más baja. Si está por encima de esa cantidad, entonces se aplica la tasa más alta.

La gran mayoría de los gastos de cierre por lo general se puede rodar en la nueva cantidad de préstamo (excepto en el caso de HECM para compra, donde está incluidos en el pago), así que no necesitan ser pagado de su bolsillo por el prestatario. Las únicas excepciones a esta regla pueden ser la cuota de asesoramiento, evaluación y cualquier reparación que deba hacerse a la página de inicio para que sea totalmente compatible con las directrices de la FHA antes de completar la hipoteca inversa.

Los prestamistas revelan los costos de cierre estimados usando varios documentos normalizados, incluyendo la comparación de la hipoteca inversa, amortización de préstamos, costo Total anual de préstamo (talco), hoja de cálculo de costos de cierre y la estimación de buena fe (GFE). Estos documentos pueden utilizarse para comparar ofertas de préstamos de diferentes prestamistas.

Costos

Hay dos costos que pueden aplicar a una hipoteca inversa: seguro de hipoteca anual y servicios honorarios. Como IMIP, seguro anual hipoteca es cargado por la FHA para asegurar el préstamo y se acumula anualmente a una tasa de 1.25% del saldo del préstamo. Seguro anual hipoteca no necesita pagarse de su bolsillo por el prestatario; se puede permitir con el tiempo se acumulan sobre el saldo del préstamo.

Tarifas de servicios son menos comunes hoy que en el pasado, pero algunos prestamistas aún pueden cobrar para cubrir el costo del servicio de la hipoteca inversa con el tiempo. Servicios honorarios, si cargada, son generalmente alrededor $30 por mes y puede permitir que devengan sobre el saldo del préstamo (no necesitan ser pagado de su bolsillo).

Impuestos y seguro

A diferencia de los tradicionales hipotecas hacia adelantadas, no hay ninguna cuenta de fideicomiso en el mundo de la hipoteca inversa. Impuestos de propiedad y seguro de los propietarios de viviendas son pagados por el propietario por su cuenta, que es un requisito del programa HECM (junto con el pago de otros cargos de propiedad como las cuotas de la HOA).

Esperanza de vida reservado (LESA)

Si un solicitante de la hipoteca inversa no satisfacer el crédito satisfactorio o estándares de ingreso residual requeridos bajo las nuevas directrices de evaluación financiera implementadas por FHA en 02 de marzo de 2015, el prestamista puede requerir una esperanza de vida situado a un lado, o LESA. Una LESA talla hacia fuera una porción de la cantidad del beneficio de hipoteca para el pago de impuestos a la propiedad y seguro para el prestatario espera vida restante. FHA implementa la LESA para reducir defectos basadas en la falta de pago de impuestos a la propiedad y seguros.

¿Son que HECM ingresos gravables?

La guía de la American Bar Association informa que por lo general,

• El Servicio de rentas internas no considera ingresos los accesos inmediatos.
• Avances de la anualidad pueden ser parcialmente tributables.
• Interés no son deducible hasta que realmente se paga, es decir, al final del préstamo.
• La prima de seguro de hipoteca es deducible en la forma larga de 1040.

El dinero recibido de una hipoteca inversa es un préstamo por adelantado. Por lo tanto no es gravable y no afectan directamente a Seguridad social o Medicare beneficios. Sin embargo, un American Bar Association Guía de para las hipotecas revertidas explica que si los prestatarios reciben Medicaid, SSI, u otros beneficios públicos, accesos inmediatos contará como "activos líquidos" si el dinero se mantiene en una cuenta (ahorro, cheques, etc.) más allá del final del mes calendario en que se recibe; el prestatario entonces podría perder la elegibilidad para dichos programas públicos si total activos líquidos (efectivo, generalmente) entonces es mayor que esos programas permiten.

Cuando el préstamo es debido

La hipoteca inversa HECM no es debido y pagadero hasta que el último prestatario (o cónyuge no-prestatarios) muere, vende la casa o es incapaz de vivir en el hogar por un período superior a doce meses. El préstamo también puede ser debido y pagadera si el prestatario deja de pagar impuestos a la propiedad, los propietarios seguros, permite la condición de la vivienda significativamente se deterioran, o transfiere el título de la propiedad a un prestatario no (excluyendo fideicomisos que cumplan con los requisitos de HUD).

Una vez que la hipoteca viene debida, los deudores o herederos de la finca tienen varias opciones para liquidar el saldo del préstamo:

1. Pagar o refinanciar el saldo existente para mantener el hogar.
2. Vender la casa para liquidar el saldo del préstamo (y mantener el capital restante).
3. Permite al prestamista vender la casa (y el capital restante se distribuye a los prestatarios o herederos).

La hipoteca inversa HECM es un préstamo sin recurso, que significa que el único activo que puede ser reclamado para devolver el préstamo es la casa en sí. Si no hay suficiente valor en el hogar para liquidar el saldo del préstamo, el fondo de seguro de hipoteca de la FHA cubre la diferencia.

Volumen de préstamos

Hipotecas de conversión de capital representan el 90% de las hipotecas revertidas todo que se originó en los Estados Unidos A partir de mayo de 2010, había 493.815 activadas préstamos HECM. De 2006, el número de hipotecas HECM que HUD está autorizado para asegurar que bajo la ley de hipoteca inversa se limita a 275.000. Sin embargo, a través de los actos anuales de los créditos, Congreso ha ampliado temporalmente autoridad de HUD para asegurar de HECM a pesar de los límites legales.

Programa de crecimiento en los últimos años ha sido muy rápido. En el año fiscal 2001, se originaron 7.781 préstamos HECM. Por el año fiscal que terminó en septiembre de 2008, el volumen anual de préstamos HECM había coronado 112.000 que representa un aumento del 1.300% en seis años. Para el año fiscal termina en septiembre de 2011, volumen de préstamo había contratado a raíz de la crisis financiera, pero se mantuvo en préstamos sobre 73.000 que se originó y asegurados a través del programa HECM.

Puesto que ha creado el programa HECM analistas esperado volumen de préstamo a crecer más como la edad de la población de Estados Unidos. En el año 2000, la Oficina del censo estima que 34 millones de habitantes 270 millones del país eran sesenta y cinco años de edad o más, mientras que la proyección de los dos totales a la altura de 62 y 337 millones, respectivamente, en el 2025. Además, el centro para la investigación jubilación en el Boston College estima que más de la mitad de los jubilados "no puede mantener su nivel de vida en el retiro.". Las tasas de adopción bajo pueden explicarse parcialmente por aspectos disfuncionales del mercado hipoteca inversa, incluyendo marcas de alta, complejidad del producto, desconfianza del consumidor de los prestamistas de hipoteca inversa y la falta de transparencia de precios.

Crítica

Las hipotecas revertidas han sido criticadas por varios defectos importantes:

• Posibles costos iniciales altos hacen hipotecas inversas caro. En los Estados Unidos, entrando en una hipoteca inversa costará aproximadamente lo mismo que una hipoteca FHA tradicional; dependiendo del préstamo a valor.
• La tasa de interés en una hipoteca inversa puede ser superior en un hipoteca convencional"hacia adelante".
• Compuestos de interés sobre la vida de una hipoteca inversa, que significa que "la hipoteca puede rápidamente del globo". Puesto que no hay pagos mensuales son hechos por el prestatario en una hipoteca inversa, el interés que devenga es tratado como un préstamo por adelantado. Cada mes, se calculan los intereses no sólo sobre el importe principal recibido por el prestatario, sino en el interés evaluado previamente para el préstamo. Debido a esto interés compuesto, a medida que crece la longitud de una hipoteca inversa, es más probable a agotar el patrimonio total de la propiedad. Dicho esto, con una hipoteca asegurada por la FHA HECM obtenida en los Estados Unidos o en cualquier hipoteca inversa obtenidos en Canadá, el deudor nunca puede deber más que el valor de la propiedad y puede pasar cualquier deuda de la hipoteca inversa a cualquier herederos. El único recurso que tiene el prestamista es el colateral, no activos en el estado, en su caso.
• Las hipotecas inversas pueden ser confusas; muchos obtención sin entender completamente los términos y condiciones, y se ha sugerido que algunos prestamistas han procurado sacar provecho de esto. La mayoría de los encuestados en una encuesta del 2000 de ancianos estadounidenses no entender muy bien los términos financieros de las hipotecas inversas al asegurar sus hipotecas inversas. "En el pasado, las investigaciones del gobierno y consumidores grupos de defensa levantó preocupaciones de protección del consumidor importante acerca de las prácticas de negocio de los prestamistas de hipoteca inversa y otras empresas en la industria de la hipoteca inversa" Pero en una encuesta 2006 de prestatarios por AARP, 93 por ciento dijo que su hipoteca inversa tuvo un efecto positivo sobre todo en sus vidas, en comparación con el 3 por ciento que dijo que el efecto era sobre todo negativa. Un 93 por ciento de los prestatarios registrados que estaban satisfechos con sus experiencias con los prestamistas, y 95 por ciento informó que estaban satisfechas con los consejeros que eran obligados a ver.

Véase también

• Comparar hipoteca inversa con préstamo hipotecario y home equity línea de crédito.
• Amortización negativa
• Bancarrota
• Lanzamiento de equidad, el equivalente de Reino Unido
• Conversión de Yung Ping Chen #Home-equity (hipoteca inversa)
• Raíces de la vida

Acoplamientos externos

• Las hipotecas revertidas en DMOZ

Otras Páginas

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