Hipoteca de apreciación compartida
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Este artículo Necesita referencias adicionales para verificación. (Julio de 2007) |
A hipoteca de apreciación compartida o SAM es un hipoteca en el cual el prestamista acepta como parte del préstamo para aceptar el pago de algunas o todas en forma de una parte del aumento en el valor (el reconocimiento) de la propiedad.
Contenido
- 1 En el Reino Unido
- 2 En los Estados Unidos
- 2.1 En las hipotecas comerciales
- 2.2 En vivienda (propiedad de la vivienda subsidiada)
- 3 Referencias
- 4 Véase también
En el Reino Unido
A hipoteca de apreciación compartida es un hipoteca arreglado como una forma de comunicado de equidad. Los préstamos prestamista al prestatario una suma de capital a cambio una parte del futuro aumento en el crecimiento de la propiedad. Los prestatarios retienen el derecho a vivir en la propiedad hasta la muerte.
Hipotecas de apreciación compartida vendidos entre 1996-1998 no siempre resultaron para ser beneficioso a los prestatarios que les sacaron los productos. A finales de los 90, Barclays Bank y el Bank of Scotland[1] venden unos 11.000 hipotecas apreciación compartida, apuntando a los pensionistas, justo antes de que el sostenido sube en el mercado inmobiliario. Los clientes podrían pedir prestado el equivalente del 25% del valor de su interés de propiedad libre. Los bancos ganan de recibir 75% del aumento en el valor de la propiedad del cliente una vez que se vende, junto con el préstamo original, que muchos clientes eran poco claros sobre.
Los últimos diez años han visto los precios de la propiedad aumenta de 3 a 4 veces. Muchos clientes que sacaron un hipotecas apreciación compartida ahora se encuentran atrapadas.
Un ejemplo: una propiedad valorada en £100.000 en 1997 vale ahora £400.000 (2007). El cliente sacó un SAM de £25.000 (o el 25% del valor de 1997). El contrato indica que, sobre la venta o la muerte, los bancos podrían reclamar el 75% de la diferencia de valor más el préstamo original (75% x £300.000 + £25.000 = £250.000). Por lo tanto, el Banco recibirá, en venta, £250.000 (62,5% del valor actual) y el cliente £150.000. El problema surge cuando el cliente quiere vender y a casa. Con sólo £150.000 para jugar, ni degradar a una propiedad menor la mitad de su actual casa costaría £200.000 y como tal sería incosteable.
Así, en un mercado donde los precios están subiendo en el largo plazo, este tipo de trato es generalmente perjudicial para el cliente.[2] Por otro lado, si un cliente sacó un SAM y casa precios se quedó quieto o rechazada, el cliente efectivamente tendría un préstamo libre totalmente interés con sin inconvenientes. Una hipoteca de 10 años de £100,000 en 6%, el cliente ahorraría £33.225 en hipotecas sin pérdida para el cliente.
Muchos clientes descontentos de SAM tienen juntos para formar el Grupo de acción de hipoteca apreciación compartida (SAMAG). Ellos esperan encontrar una solución legal para "víctimas" de las hipotecas de apreciación compartida y basan en recursos legales.
En los Estados Unidos
En las hipotecas comerciales
A hipoteca de apreciación compartida es un hipoteca en el cual el prestamista se compromete a una tasa de interés inferior a la tasa vigente del mercado, a cambio de una participación del apreciado valor de la propiedad colateral. La proporción del valor apreciado es conocida como el interés contingente, que se determina y debido a la venta de la propiedad o a la cancelación de la hipoteca.
Por ejemplo, supongamos que la actual tasa de interés vigente es del 6%, y la propiedad fue comprada por 500.000 dólares. El prestatario paga $100.000 y saca una hipoteca de $400.000 amortizado más de 30 años. El prestamista y el prestatario de acuerdo a una menor tasa de interés del 5% y un interés contingente del 20% del valor apreciado de la propiedad. Debido a la menor tasa de interés, el pago mensual se redujo de $2.398 a $2.147. Sin embargo, este ahorro en pagos mensuales viene con un equilibrio. Supongo que luego se vende la propiedad por $700.000. Por el acuerdo sobre el interés del contingente, el deudor deba pagar al prestamista el 20% de las ganancias, es decir, $40.000.
Al participar en la apreciación de la propiedad, el prestamista toma un riesgo adicional que se relaciona con su valor. Por lo tanto, si se trata de un equilibrio favorable depende de las condiciones del mercado inmobiliario. Una hipoteca de apreciación compartida difiere de un acuerdo de intercambio de acciones en que el principal del préstamo es una obligación incondicional (en la medida garantizada por la propiedad). Así, si disminuye el valor de la propiedad, el prestatario aún deberíamos lo principal es excepcional, y si el prestatario vende la propiedad por una pérdida, el interés contingente es simplemente cero.
Ingresos sentencia 83-51 (1983) de la Servicio de impuestos internos especifica las condiciones bajo las cuales el interés contingente en una hipoteca de apreciación compartida puede considerar intereses hipotecarios son deducibles de impuestos. En particular, una hipoteca de apreciación compartida debe estipular la obligación incondicional de pago del capital para evitar ser recharacterized como un acuerdo de intercambio de acciones, que puede llevar a consecuencias fiscales diferentes. Debido a la complejidad del impuesto leyes y términos adaptados para situaciones individuales, privadas, las hipotecas no comerciales que implica reconocimiento compartido siempre debe ser ejecutado con el asesoramiento de un abogado de bienes raíces.
En vivienda (propiedad de la vivienda subsidiada)
Compartió la apreciación cláusulas también son utilizadas por sin fines de lucro y agencias gubernamentales locales.[3] Estos compartieron apreciación préstamos están estructurados como segundas hipotecas, pero son considerados "silenciosa" en que los prestatarios no pagar hasta que venden la casa (o, en algunos casos, refinanciación la hipoteca de primer grado). En el momento de la venta o refinanciamiento, la familia es necesaria para pagar el importe total del préstamo y una porción de la apreciación de los precios. [4] De esta manera, el importe devuelto a subsidiar la entidad se basa en aumentos de precios de la vivienda, que ayuda a preservar el "poder adquisitivo" de los subsidios públicos.
Un enfoque común para diseñar programas de préstamos de apreciación compartida es a base de la cuota de reconocimiento por pagar sobre la venta de la casa en la parte del precio de compra original que ha sido subvencionado.
Por ejemplo, si una familia recibe un subsidio de $50.000 para comprar una casa de $250.000, la familia se necesitaría para dar a la comunidad ($50.000 dividido por $250.000) un 20 por ciento de cualquier apreciación de precios en el momento de la venta, además de pagar la inicial $50.000.
Los ejemplos incluyen:
- El programa de préstamos de asistencia de pago inicial de San Francisco
- La ciudad de San Diego compartió apreciación Loan Program
Referencias
- ^ www.mortgagesexposed.com por Michael Kelly (recuperado el 13 de agosto de 2007)
- ^ Escocia el domingo La sociedad de apreciación olvida de sus miembros ancianos (recuperado el 13 de agosto de 2007)
- ^ "Préstamos de apreciación compartida". NCB Capital impacto. 2012-03-15.
- ^ "Préstamos de apreciación compartida". Herramientas de política de vivienda. Centro para la política de vivienda. 2012-03-15.
Véase también
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