Seguro de título

Seguro de título es una forma de indemnización seguro encuentra predominantemente en el Estados Unidos que asegura contra la pérdida financiera de defectos en Título Para bienes raíces y de la nulidad o ineficacia de préstamos hipotecarios. La gran mayoría de las pólizas de seguro de título se escribe en la tierra en los Estados Unidos. A diferencia de algunos registro de tierra sistemas en países fuera de Estados Unidos, los Estados grabadora de acciones generalmente no garantizan la título inembargables a los grabado títulos. Seguro de título defenderá contra un demanda atacar el título, o reembolsar al asegurado por la pérdida monetaria real incurrido hasta el monto del seguro de la política.

El primer título compañía de seguros, la garantía de propiedad de derecho y sociedad de confianza, se formó en Pennsylvania en 1853. Por lo general son los bienes inmuebles intereses asegurados tarifa simple propiedad o un hipoteca. Sin embargo, seguro de título puede comprarse para asegurar intereses en bienes raíces, incluyendo una servidumbre, contrato de arrendamiento o raíces de la vida.

Hay dos tipos de políticas – propietario y acreedor. Igual que los prestamistas requieren seguro contra incendios y otros tipos de cobertura de seguro para proteger su inversión, casi todos los prestamistas institucionales también requieren seguro de título [una política de préstamo] para proteger sus intereses en la garantía de préstamos garantizados por bienes raíces. Algunos prestamistas de hipoteca, especialmente los prestamistas no institucionales, no podrán exigir seguro de título. Los compradores compra de propiedades por dinero en efectivo o con un prestamista de hipoteca a menudo quieren título seguro [una póliza de propietario] así. Una política de préstamo no proporciona ninguna cobertura o beneficio para el comprador/propietario y así que la decisión de comprar una póliza de propietario es independiente de la decisión del prestamista requiere una política de préstamo.

Seguro de título está disponible en muchos otros países, como Canadá, Australia, Reino Unido, México, Nueva Zelanda, Japón, China, Corea y Europa. Sin embargo, mientras que un número considerable de inmuebles ubicados en estos países está asegurado por las aseguradoras de título de los Estados Unidos, no constituyen una parte importante de las transacciones de bienes raíces en esos países. También no constituyen una gran proporción de los ingresos de compañías de seguros de título de los Estados Unidos. En muchos casos estas son propiedades para ser utilizado con fines comerciales por las empresas estadounidenses hacer negocios en el extranjero, o financiados por los acreedores de Estados Unidos. Las empresas estadounidenses compran título seguro para obtener la seguridad de un asegurador de los Estados Unidos copias de las pruebas del título que reciben desde el otro país registro de tierra sistema y pago de los gastos de defensa jurídica si el título está cuestionado.

Historia

Antes de la invención de seguro de título, los compradores en las transacciones inmobiliarias alesaje de responsabilidad para garantizar la validez de la título de tierra celebrada por el vendedor. Si el título más adelante fueron considerado inválidas o encontrado para ser fraudulentos, el comprador pierde su inversión.

En 1868, el caso de Watson v. Muirhead fue escuchado por el Corte Suprema de Pennsylvania. Watson de la demandante había perdido su inversión en una transacción de bienes raíces como resultado de un previo derecho de retención en la propiedad. Muirhead del demandado, el Conveyancer, había descubierto el gravamen antes de la venta pero le dijo a Watson el título era claro después de que su abogado había determinado (erróneamente) que el gravamen no era válido.

La Justicia dictaminó que Muirhead (y otros en situaciones similares) no eran responsables de los errores basados en opiniones profesionales. Como resultado, en 1874, la legislatura de Pennsylvania aprobó una ley que permite la incorporación de las compañías de seguros de título.

Joshua Morris, un conveyancer en Philadelphia, y varios colegas se reunieron el 28 de marzo de 1876 para incorporar la primera compañía de seguros de título. La nueva empresa, Compañía de seguros de título de bienes raíces de Filadelfia, "aseguraría a los compradores de bienes raíces e hipotecas contra pérdidas de títulos defectuosos, gravámenes e hipotecas," y que "a través de estas instalaciones, transferencia de inmuebles y valores de bienes raíces puede hacerse más rápidamente y con mayor seguridad que hasta ahora."

Tía de Morris compró la primera política, valorada en $1.500, para cubrir una casa en calle 43 norte Philadelphia.

Razón de existencia

Hay dos tipos de sistemas título utilizados en todo el mundo: inscripción y registro de tierra de la tierra.

La mayoría de los países industrializados utiliza registro de tierra sistemas para la transferencia de títulos o intereses en ellos. Bajo estos sistemas, el gobierno determina título propiedad y gravámenes con su registro de tierra; con pocas excepciones, la determinación del gobierno es concluyente. Errores gubernamentales llevan a compensación monetaria a la persona dañada por el error pero que la parte agraviada generalmente no puede recuperar la propiedad. El Título de Torrens sistema es la base para los sistemas de registro de tierras en varios ley común países. 19 jurisdicciones en los Estados Unidos, tales como Minnesota y Massachusetts, adoptó una forma de este sistema entre 1896 y 1917, sin embargo cayó en desgracia después de la sentencia solo en el Condado de Imperial, California, llevó a la bancarrota fondo de indemnización del estado título, y la gran mayoría de Estados ha optado por un sistema de registro de documento en el que ningún funcionario gubernamental hace que cualquier determinación que posee el título o si son válidos los instrumentos transferirla.

En grabación sistema, cada vez que una transacción de título de tierra, lleva el registro de partidos el instrumento de transferencia con un grabador de los gobiernos locales ubicado en la jurisdicción (generalmente el condado) donde se encuentra la tierra. El gobierno indexa el instrumento con los nombres del otorgante (transmitente) y Donatario (adquirente) y fotografías para que cualquier miembro del público pueda encontrar y examinarlo. Si tal transacción no registrada por cualquier motivo o tiempo, un otorgante sin escrúpulos puede vender la propiedad a otro beneficiario. En muchos Estados, el beneficiario cuya transacción se registra en primer lugar se convierte en el dueño legal y otros compradores potenciales quedan sin recurrir...

La ventaja del sistema de registro es:

• En un sistema de registro, el costo y los riesgos nacen por el público en general, pero en un sistema de registro, costo y riesgo nacen por los usuarios del sistema
• En un sistema de grabación, una autoridad independiente comentarios sobre transferencias de tierras del gobierno. En la inscripción sistema gobierno puede decidir conflictos de registro a su favor, evitando la separación de poderes y el derecho constitucional al debido proceso de ley
• Puede proporcionar un sistema de registro para el transporte de tierra para situaciones más allá de la capacidad de los registros públicos, tales como hogares y herencia.
• Un sistema de grabación con seguro de título descentraliza registros, crear redundancia. Por ejemplo, cuando muchos registros fueron destruidos en el terremoto 1906 de San Francisco, fuera del título de ciudad empresas mantienen registros que terratenientes demuestran su propiedad.

Bajo este sistema, para determinar quién tiene el título, uno debe:

• Examinar los índices de las oficinas de los registradores, en virtud de diversas normas establecidas por los tribunales y las legislaturas estatales
• Examinar los instrumentos registrados
• Determinar cómo afectan el título de las leyes aplicables. Los árbitros finales de materias de título están los tribunales, que toman decisiones en trajes por desacuerdo de las partes. Históricamente, la persona que quería entender el título contrataría un abstractor escribir un Resumen de propiedad mostrando la cadena de título. Sin embargo, si el abstractor comete un error, el cliente puede solamente ser compensado si el abogado es negligente, sujetos al límite de su responsabilidad financiera (incluyendo su seguro de responsabilidad civil). Sin embargo, varía la disposición de estos profesionales a aceptar la responsabilidad objetiva.

Conducta de las compañías de seguros de título un búsqueda del título en los registros públicos antes de que lo comprometen a asegurar al comprador o acreedor hipotecario de la tierra. Específicamente, después de abrieron una inmobiliaria contrato de compraventa ha sido ejecutado y el fideicomiso, un título profesional buscará los registros públicos para buscar problemas con el título de la página de inicio. Esta búsqueda implica típicamente una revisión de expedientes de tierras que se remonta muchos años. Más de un tercio de todas las búsquedas de título revelan un problema de título que profesionales título insistirá en arreglar antes de que la transacción se cierra. Por ejemplo, un dueño anterior puede tener tenía menor construcción en la propiedad, pero nunca totalmente pagado al contratista (resultando en la retención de un mecánico), o el dueño anterior puede no han podido pagar impuestos locales o estatales (dando por resultado un gravamen por impuestos). Profesionales de título pretenden resolver problemas como estos antes de que la transacción se cierra, ya que de lo contrario, su empleador, la aseguradora de título, será necesario fijar tales defectos del título mediante el pago de tales honorarios no pagados o impuestos.

Pólizas de seguro de título son bastante uniforme y con el respaldo de reservas estatutarias, que es especialmente importante en las transacciones de bienes raíces comerciales grandes donde el comprador y su prestamista tienen mucho dinero en juego. El asegurador paga también para la defensa de su asegurado en concursos legales.

Al menos 20 Estados han experimentado con el título de Torrens u otros sistemas de registro de título en un momento u otro, pero la mayoría se ha retirado a título de grabación bajo la presión de las aseguradoras de título o por la falta de interés. Según Karl Llewellyn, un título de Torrens, en un lote en la ciudad de Nueva York puede hacer que todo el bloque no mejora a gran escala (es decir, rascacielos); ningún prestamista financiará la compra de tales mucho porque ninguna aseguradora de título Nueva York garantiza un título de Torrens. La industria de seguros de título de los Estados Unidos opuso con éxito sistemas de registro de tierras diciendo que son vulnerables al fraude (un problema grave en la mayoría jurisdicciones de registro de tierra) y que un sistema de propiedad intrínsecamente contingente protege más eficazmente los derechos de propiedad. Mientras que es posible fortalecer los sistemas de registro de tierra para evitar el registro de obras forjadas, las contramedidas necesarias son complejos y costosos. Un libro de 2007 atacando American title insurance "el cartel" declaró "[m] mineral de amplio uso de la certificación de Torrens requeriría establecer un especial judicialmente supervisado a burocracia."

Tipos de políticas

Existen formas estandarizadas de seguro de título para propietarios y prestamistas. Las políticas del prestador incluyen una forma específicamente para préstamos de construcción, aunque esto se utiliza raramente hoy.

Política del propietario

Política del propietario asegura a un comprador que el título de la propiedad recae en comprador y que está libre de todos los defectos, gravámenes e hipotecas, excepto aquellos listados como excepciones en la política o se excluyen del ámbito de cobertura de la póliza. También cubre las pérdidas y daños sufridos si el título es no comercializables. La política también proporciona cobertura para la pérdida de si existe el derecho de acceso a la tierra. Aunque estas son las coberturas básicas, formas expandidas de las políticas del propietario residencial existen elementos adicionales de la pérdida de la cubierta.

El límite de responsabilidad de la política del propietario suele ser el precio de compra pagado por la propiedad. Como con otros tipos de seguros, coberturas también ser añadidas o eliminadas con un endoso. Hay muchas formas de anotaciones estándar para cubrir una variedad de problemas comunes. La prima de la política puede ser pagada por el vendedor o el comprador, las partes acuerdan. Generalmente una costumbre en un determinado Estado o condado en esta materia se refleja en la mayoría contratos de bienes raíces locales. Uno debe preguntar sobre el costo del título seguro antes de firmar un contrato de bienes raíces que ofrece que le paga por cargos de título. Un abogado de bienes raíces, corredor, depósito de garantía oficial (en el oeste de los Estados), o el oficial de préstamos puede proporcionar toda la información sobre el precio de búsqueda del título y seguro antes de firmar el contrato de bienes raíces. Dura de cobertura de seguro de título como el asegurado conserva un interés en la tierra asegurado y por lo general no prima se paga después de que se emite la póliza.

Política del prestador

Esto a veces se llama una política de préstamo y se emite solamente para los prestamistas de hipoteca. En términos generales, sigue la asignación del préstamo hipotecario, lo que significa que la política beneficia al comprador del préstamo si el préstamo es vendido. Por esta razón, estas políticas facilitan enormemente la venta de hipotecas en el mercado secundario. Que el mercado se compone de los compradores de alto volumen como Fannie Mae y la Corporación Federal de inicio préstamo hipotecario así como instituciones privadas.

El Tierra americana título Asociación Formas ("ALTA") se utilizan casi universalmente en el país, aunque han sido modificados en algunos Estados. En general, los elementos básicos de los seguros que proporcionan al prestamista cubren las pérdidas de los siguientes asuntos:

1. El título de la propiedad en la que se realiza la hipoteca sea
   • No en el deudor del préstamo hipotecario,
   • Sujeta a defectos, embargos o gravámenes, o
   • No comercializables.
2. Existe el derecho de acceso a la tierra.
3. El gravamen creado por la hipoteca:
   • es inválida o inejecutable,
   • no es antes de cualquier otro gravamen existentes en la propiedad a la fecha se escribe la política, o
   • está sujeta a embargos preventivos del mecánico bajo ciertas circunstancias.

Como con todos los formularios de ALTA, la póliza también cubre el costo de la materia asegurada defensa contra ataque.

Elementos 1 y 2 son importantes para el prestamista porque cubren sus expectativas del título va a recibir si debe ejecutar su hipoteca. Elemento 3 cubre asuntos que interfieran con su ejecución.

Por supuesto, todas las políticas excepción o excluyen ciertas cuestiones y están sujetos a varias condiciones.

También hay ALTA hipoteca amparando las hipotecas de viviendas individuales o de uno a cuatro. Éstos cubren los elementos de pérdida mencionados más otros. Ejemplos de las otras coberturas son de versiones forjadas de la hipoteca y pérdida resultante de las usurpaciones de mejoras en colindantes tierra sobre los bienes hipotecados, cuando las mejoras están construidas después de que el préstamo se hace.

Política de préstamo de construcción

En muchos Estados, políticas separadas existen para préstamos de construcción. Título seguro para préstamos de construcción requieren un endoso de fecha por que reconoce que el monto asegurado de la propiedad ha aumentado debido a los fondos de construcción que han sido concedidos en la propiedad.

Asociaciones de título de tierras y políticas estandarizadas

En los Estados Unidos, el Tierra americana título Asociación (ALTA) es una asociación nacional sin ánimo de lucro que representa a los intereses de casi 4.500 compañías de seguros de título, título agentes, abstracters independientes, investigadores de título y abogados en los Estados Unidos. Los miembros de la ALTA realizan búsquedas de título, exámenes, cierre y seguro de título del tema que protege a los propietarios de bienes inmuebles y los prestamistas contra pérdidas ocasionadas por defectos en los títulos de hipotecas.

Fundada en 1907, ALTA ha creado formas estándar de título seguro "jackets" (términos y condiciones estándar) para los propietarios, prestamistas y préstamo de construcción política. Formas de ALTA se utilizan en la mayoría, pero no todos, los Estados Unidos. ALTA también ofrece formas de endoso especial para las diferentes políticas; anotaciones en modificarán y por lo general, ampliar la cobertura en una póliza de seguro de título básico. ALTA no expedir el seguro de título; proporciona políticas estandarizadas y formas de apoyo que la mayoría de las aseguradoras de título.

Algunos Estados, como Texas y Nueva York, puede ordenar el uso de formas de chaquetas de póliza de seguro de título y anotaciones aprobados por el Comisionado de seguros estatal para propiedades ubicadas en las jurisdicciones, pero estas formas son generalmente similares o idénticas a las formas de ALTA.

Además de ALTA, el Asociación Nacional de agentes de título independiente de la tierra (NAILTA) es una asociación comercial sin fines de lucro nacional que representa a los intereses de los agentes de seguros de título independiente y profesionales de liquidación de inmobiliaria independiente de Estados Unidos. Fue creado por profesionales del establecimiento de inmobiliaria independiente para impulsar el programa de pequeños empresarios de dentro de la comunidad de título seguro, abstracción, topografía y los inmuebles que carecen de representación en los niveles locales, estatales y nacionales. NAILTA es una asociación comercial nacional que sirve a miles de profesionales independientes de título y de los inmuebles en los Estados Unidos que colectivamente forman el 60% del mercado de seguros de título nacional más y se identifican como proveedores de servicios de solución independiente. NAILTA representa a los intereses de los proveedores de servicio independiente del establecimiento que atienden a consumidores de compra de bienes raíces más 31 millones por año, que cierre un estimado $ 514,8 billones ' valor de refinanciación hipotecas al año y que asegurar colectivamente aproximadamente $ 1,67 trillones en la responsabilidad de seguro de título nacional total al año.

Comparación con otras formas de seguro

Seguro de título difiere en varios aspectos de otros tipos de seguro. Donde la mayoría de los seguros es un contrato donde el asegurador indemniza o garantiza otro partido contra un posible tipo de pérdida (como un accidente o muerte) en una fecha futura, seguro de título generalmente asegura contra las pérdidas causadas por problemas de título que tienen su origen en acontecimientos del pasado. Esto a menudo resulta en la curación de defectos de título o la eliminación de intereses adversos del título antes de que una transacción lleva a cabo. Las compañías de seguros de título intentan lograrlo mediante búsquedas en los registros públicos para desarrollar y documentar el cadena de título y detectar demandas conocidas o defectos en el título de la propiedad en cuestión. Si embargos o gravámenes, el asegurador puede requerir que se adopten medidas para eliminarlos (por ejemplo, obtener una versión de una vieja hipoteca o escritura de fideicomiso que se ha pagado, o que requieren el beneficio o satisfacer gravámenes involuntarios tales como resúmenes de juicio e impuesto gravámenes) antes de emitir la póliza de título. En la alternativa, puede excepto de la cobertura de la política de esos elementos que no se eliminan. A veces se mantienen plantas título para indexar los registros públicos geográficamente, con el objetivo de buscar eficiencia aumentando y disminuyendo los reclamos. En algunos Estados las plantas título deben indexar los registros de la propiedad inmueble geográficamente y también mantener un archivo de nombre de sentencias, testamentos y otros asuntos generales.

La explicación anterior revela otra diferencia entre el seguro de título y otros tipos: primas de seguro de título no se calculan principalmente sobre la base de Ciencia actuarial, como ocurre en la mayoría de los otros tipos de seguro. En vez de la correlación de la probabilidad de las pérdidas con los costos proyectados, seguro de título pretende eliminar la fuente de las pérdidas mediante el uso de la grabación sistema y otras prácticas de suscripción. Como resultado, una fracción relativamente pequeña de las primas de seguro de título se utilizan para pagar las pérdidas aseguradas. La gran mayoría de las primas se utiliza para financiar la investigación del título de cada pieza de la propiedad y para mantener las plantas título solía hacer eficiente esa investigación. Hay utilidad social significativo en este enfoque el resultado cumple con las expectativas de la mayoría de los compradores de la propiedad y los prestamistas hipotecarios. Por lo general, quieren que el inmueble que compró o prestaron dinero en tener la condición de título esperaban cuando entraron en la transacción, en lugar de compensación de dinero y litigios sobre defectos inesperados. Esto no es decir que las aseguradoras de título ningún riesgo actuarial. Hay varias cuestiones que pueden afectar el título a la tierra que no se comuniquen por el sistema de grabación pero que están cubiertos por las políticas. Algunos ejemplos son obras ejecutadas por menores de edad o personas mentalmente incompetentes, instrumentos forjados (en algunos casos), instrumentos corporativos ejecutados sin la adecuada autoridad corporativa y errores en los registros públicos. Sin embargo, históricamente, estos problemas no han ascendido a un alto porcentaje de las pérdidas, pagada por las aseguradoras. Un porcentaje más significativo de pérdidas, pagada por las compañías de seguros son el resultado de errores y omisiones en el título examinando el proceso en sí.

Derecho a elegir una compañía de seguros de título del propietario

En un abril de 2007 Estados Unidos gobierno Accountability Office (GAO) Informe sobre seguro de título, la GAO recomendó que los legisladores federales y estatales y reguladores de mejoran la capacidad de los consumidores para comprar seguro de título basado en el precio, estimular la competencia de precios y asegurar que los consumidores están pagando precios razonables para el seguro de título.

Una ley federal llamada el Ley de procedimiento de establecimiento de bienes raíces (RESPA) permite a un propietario individual para elegir una compañía de seguros de título cuando compra o refinanciamiento de propiedad residencial. Por lo general, los propietarios no tomar esta decisión por sí mismos y sino que se basan en su banco o del fiscal de elección; sin embargo, el propietario conserva el derecho a elegir una aseguradora diferente. RESPA es ilegal para cualquier banco, corredor o abogado a utilizar una compañía de seguros de título particular. Hacerlo es una violación de la ley federal y de cualquier persona o negocio hacerlo puede ser multado o perder su licencia.

Sección 9 de RESPA prohíbe a un vendedor que el comprador que utilice una compañía de seguros de título particular, ya sea directa o indirectamente, como condición de venta. Los compradores pueden demandar a un vendedor que viole esta disposición por un monto igual a tres veces todos los cargos hechos por el título seguro. La única excepción a esta regla se aplica a las transacciones de bienes raíces comerciales, que no está dentro de los parámetros de RESPA.

La GFE nueva, o Estimado de buena fe, es el paso más reciente dado por HUD para proteger y ayudar a los consumidores. En el pasado, los prestamistas habían proporcionado los prestatarios potenciales con las estimaciones de buena fe. Sin embargo, existen grandes diferencias entre lo que los prestatarios históricamente han recibido y lo recibirán avanzando bajo el nuevo Reglamento de HUD. Destacan cuatro grandes cambios:

1. los prestamistas ahora están obligados a emitir el GFE

Si un originador de préstamos no proporciona un GFE dentro de 3 días hábiles de la recepción de una solicitud de crédito completa, están en violación de la sección 5 de RESPA. HUD proporciona los criterios para qué constituye una solicitud de préstamo completa:

• Nombre del prestatario
• Ingresos mensuales del prestatario
• SSN del prestatario (para obtener un informe de crédito)
• Dirección de la propiedad
• el valor estimado de la propiedad
• Monto del préstamo
• Otra cosa el prestamista considere necesario

2. el nuevo GFE es estandarizado

Todos los prestamistas deben proporcionar a los consumidores con el mismo documento exacto. Cargos por el préstamo, gastos de terceros y otros gastos deben mostrarse uniformemente. Anteriormente, los prestamistas no eran uniforme en sus interpretaciones de qué gastos deben incluirse en el GFE y donde estos gastos deben ser revelados.

3. el nuevo GFE anima a los consumidores a la tienda

Puesto que los prestamistas ahora están obligados a emitir un GFE estandarizado en un marco de tiempo específico, los consumidores disponen de una oportunidad para comparar los prestamistas y sus productos. Además, HUD establece que antes de la emisión de un GFE, los prestamistas pueden cargar sólo los prestatarios potenciales una cuota para cubrir el costo de un informe de crédito. El relativo bajo costo de informes de crédito ($15 - $30) resulta en la capacidad de los consumidores para comparar muchos prestamistas a un costo mínimo.

4. los prestadores son responsables para sus cotizaciones

Cada sección en el GFE ahora corresponde directamente a una sección del HUD-1. El HUD-1 es un documento estandarizado que enumera cada gasto en una inmobiliaria o refinanciar la transacción y se presenta para el prestatario durante el proceso de cierre. Cada sección en el GFE nuevo ahora se señala un nivel de tolerancia. Hay tres niveles diferentes de tolerancia:

a. 0% tolerancia. Si en el cierre, cualquier artículo en la categoría de tolerancia 0% es superior en la sección correspondiente del HUD-1 en comparación con el original GFE, el prestador es responsable de cubrir la diferencia.

b. 10% tolerancia. A diferencia de la categoría de tolerancia 0%, estos artículos no se comparan individualmente a su sección correspondiente en el HUD-1. En cambio, todos los artículos en la categoría de agregado en la GFE y en comparación con los elementos correspondientes agregados en el HUD-1. En caso de que el HUD-1 tiene un total de más de 10% mayor que el total en la GFE, el prestador es responsable de cualquier gasto que exceda el aumento del 10%. Esto significa que los elementos individuales en la categoría de tolerancia del 10% pueden aumentar más del 10% de la GFE el HUD-1 sin una penalización a la entidad crediticia, como la suma de todos los elementos no aumenta más del 10%.

c. ninguna tolerancia. Algunas secciones de la GFE nuevas caen en la sección de No tolerancia. Estas citas pueden cambiar sin penalizaciones para el prestamista.

Otra vez, dependiendo del estado, región y vendedor, los propietarios pueden ahorrar dinero substancial por compras de título seguro excepto en algunos Estados, como Texas, en el que las tarifas están codificadas por la ley. A la luz de los cambios realizados por RESPA y ésos a la GFE, notable consumo y publicaciones de negocios han aparecido artículos sobre los beneficios de las compras para el seguro de título, como El Wall Street Journal, Finanzas personales de Kiplinger, Forbes.com, y El New York Times.

Acuerdos comerciales afiliadas

A veces, varias empresas que ofrecen servicios de asentamiento son propiedad o controladas por un padre común corporativo. Estos negocios son conocidos como "afiliados," mientras que la relación se denomina un "Arreglo comercial afiliado" o "ABA" para el cortocircuito.

Cuando un prestamista, corredor de bienes raíces u otro participante se refiere a su comprador a un afiliado a un servicio de establecimiento (por ejemplo, cuando un agente de bienes raíces refiere a sus compradores a una filial de corredor de hipoteca), la ley requiere que la parte referente a proporcionar una divulgación de arreglo de negocios afiliados. Esta divulgación informa a compradores que no están obligados a utilizar el afiliado y son libres para comprar otros proveedores.

A pesar de los avances en tecnología que permiten a compradores a la tienda para título, muchos compradores siguen siendo inconscientes que puede seleccionar su propio seguro de título o establecimiento empresa.

Una encuesta reciente de la Ohio Asociación de independientes título agentes (OAITA), realizada entre 2009 y 2010, mostró cuando se hacen conscientes de ABAs, que se convierten en incómoda y prefiere un título compañía o agente de título a una tercera parte (es decir, independiente) de la transacción.

Mientras que el 77% de los encuestados no independiente seleccionó su empresa establecimiento, cuando se hizo plenamente consciente de las relaciones de ABA 50% de los encuestados dijo que prefieren una compañía de títulos que no comparten beneficios con una fuente de referencia en comparación con el 6% de los encuestados diciendo que prefieren un agente de título que comparte beneficios con una fuente de referencia. Además, el 58% de los encuestados dijo creen que ABAs un conflicto de intereses.

El OAITA está parado en contraste a dos encuestas de Harris Interactive, utilizados por el Consejo de proveedores de servicios de bienes raíces en una reunión de enero de 2011 con personal de la Reserva Federal para reclamar que compradores estaban más satisfechos con los proveedores de servicios de establecimiento de ABA.

• Un estudio de 2002 utilizado por los autores reveló que 64% de los compradores que utilizan programas de "one-stop shopping" tenía una mejor experiencia en general con su transacción de compra de la casa.
• Un estudio de 2008 reveló que compradores que "one-stop shopping" en su última operación inmobiliaria estaban más satisfechos con su experiencia en comparación con aquellos que utilizan los servicios de varios proveedores de comprar una casa.

Organizaciones como la nacional Asociación de tierra título agentes independientes pretenden restaurar la transparencia y credibilidad en el proceso de título de tierras y para mantener un papel imparcial en la mesa de cierre para mejorar la experiencia del consumidor, al abordar la proliferación de acuerdos comerciales controlados y eliminar conflictos de intereses entre los agentes del título y sus fuentes de referencia, así como entre todos los proveedores de servicios de bienes raíces del establecimiento y sus fuentes de negocio y objetivo.

Costo de seguro de título

El costo de seguro de título tiene dos componentes: premium cargos y cargos de servicio.

Las tasas de prima de seguro de título se basan en cinco consideraciones presupuestales, los relacionados con incluyendo:

1. Mantener información actual del título de propiedad local en esa operación, es decir, planta de título
2. Buscar y examinar el título a las propiedades de la materia
3. Resolver o despejar los defectos a título
4. Defectos de título de cubierta
5. Lo que permite un beneficio razonable

Pago de prima

Como las tarifas de otras formas de seguro, tarifas para el seguro de título generalmente están regulados por los gobiernos estatales para que las primas no son excesivas, insuficientes o injustamente discriminatorio al público. Los Estados tienen diferentes métodos de regulación de las tasas de seguro de título. Los tipos de regulación tarifaria utilizados incluyen:

• Promulgación: Organismo regulador estatal establece las tarifas. Un ejemplo es Texas, donde se establecen las tasas después de audiencias completa cada año.
• Autorización previa: Las compañías de seguros proponen tarifas, que debe ser revisado formalmente y aprobado explícitamente o considera aprobado por el organismo regulador antes de que se pueden cargar.
• Archivo y uso: Las aseguradoras fijan las tasas, pero no se puede cargar hasta que el regulador ha sido notificado y permite tiempo para revisar y la acción, si es necesario. En algunos Estados antes de su aprobación, casi el mismo resultado se logra a través de una disposición de deemer supuesto. Bajo un deemer, tarifas propuestas por las compañías de seguros se consideran aprobadas si el organismo regulador no actúa para desaprobar una presentación dentro de un tiempo especificado, y el filer notifica el estado que las tarifas son ser consideradas aprobaron.
• Uso y archivo: Las aseguradoras fijan las tasas que se pueden cargar inmediatamente, como el nuevo horario de la tarifa es presentado ante el organismo regulador.
• Ninguna regulación de tipo directo: Las aseguradoras fijan las tasas que pueden cambiar a discreción de un asegurador. Incluso en esta aparente situación no regulada, un organismo de reglamentación todavía está encargado de supervisar la industria de seguros de título y puede cuestionar la conveniencia de un tipo que parece ser injustamente discriminatorio o que viole normas legales. Los ejemplos son Illinois, Georgia y Massachusetts.

Las tarifas pueden incluir descuentos si seguro de título se ordena dentro de un tiempo especificado después de la última política o si la hipoteca está asegurada es una refinanciación de una hipoteca anterior. En los Estados empleando cualquiera de estas normas, es ilegal que las compañías de seguros de título cobrar una tasa más alta o más baja que la tarifa regulada.

Por ejemplo: en Pennsylvania, hay dos tarifas, tarifa básica y tarifa de reexpedición. La tarifa se aplicaría si hace más de diez años desde que se emitió la última política. Si menos de diez años, se aplica la tarifa de la reedición. La tasa de reedición ofrece un descuento de aproximadamente el diez por ciento sobre la tarifa básica. Si la transacción es un refinanciamiento, el ahorro puede ser tanto como el treinta por ciento sobre la tarifa de reexpedición. Estas tarifas y descuentos aplicables son presentados ante y aprobados por la Comisión de seguro de Pennsylvania.

Seguro de título es sustancialmente diferente de otras líneas de seguros ya que enfatiza la prevención de riesgos en lugar de Asunción de riesgo. Esto significa que la mayoría del dólar premium, 80 por ciento, cubre el trabajo realizado por profesionales de título, como el examen de búsqueda, curativo de trabajo, emisión de políticas y, con frecuencia, el establecimiento o el cierre. El 20 por ciento restante cubre la póliza de seguro, una parte importante de los cuales se pone en las reservas por reclamaciones que pudieran producirse 10 o 20 años en el futuro. Según una encuesta de 2006 de ALTA, problemas de título que requieren acción curativa fueron encontradas en 36 por ciento de todas las transacciones de bienes raíces residenciales en 2005. Esto fue hasta de 25 por ciento en el año 2000, por el floreciente mercado de bienes raíces y un aumento en las transacciones.

Tarifas de servicio

En algunos Estados, la carga de la prima regulada no incluye parte de los costes de suscripción necesarios para el proceso. En los Estados, las aseguradoras de título también pueden cargar búsqueda o resúmenes honorarios para la búsqueda de los registros públicos o examen para compensar para el examen de título. Estas tarifas generalmente no están reguladas y en esos casos a veces pueden ser negociadas. En algunos Estados, el Reglamento exige que el asegurador título basar su política en la opinión de un abogado. Los honorarios no están regulados. También no son parte de la prima de seguro de título, aunque el asegurador título puede incluir esos gastos en su factura como una conveniencia a la Fiscalía hacer la opinión. Del mismo modo, gastos para el cierre de una transacción de venta o hipoteca no están regulados en la mayoría de los Estados aunque la carga de cierre puede aparecer en la factura revelar los cargos totales de la transacción.

Rentabilidad del sector

La industria del título es altamente dependiente de los mercados de bienes raíces, que, a su vez, son muy sensibles a las tasas de interés de la hipoteca y el bienestar económico general. Durante la burbuja inmobiliaria desde el año 2000 hasta el 2006, más del doble los ingresos de la industria. Como el aumento de las transacciones inmobiliarias condujo hasta ingresos de seguro de título, junto con una mayor incidencia de siniestros, la recesión económica que comenzó en 2007 pared posterior ingresos significativamente durante varios años. Para comparar, la industria informó de casi $ 17 billones en primas de seguro de título en 2005, pero volumen cayó a $ 9,6 billones en 2009.

En 2012, según ALTA, la industria paga unos $ 908 millones en reclamaciones, 8.1% de los $ 11,2 billones tomado como primas. En comparación, la seguro de caldera industria, que como el seguro de título requiere un énfasis en las inspecciones y análisis de riesgo, paga 25% de sus primas en reclamaciones. Como se mencionó anteriormente, profesionales de la industria de título de tierras buscan evitar reclamaciones por adelantado medidas preventivas antes de que se emite una póliza y por lo tanto la tasa de siniestralidad de la industria es diferente de otras líneas de seguros.

Cabe señalar que según las reglas de contabilidad legal de seguro de título, sólo informadas reclamaciones se reflejan en el costo de la pérdida, mientras que en otras líneas, ambos registrados y los reclamos están incluidos en el costo de la pérdida. Como resultado, las diferencias temporales se producen en los informes de pérdidas y gastos de ajuste de pérdida de seguro comparado con otras líneas de título. Además, seguro de título, a diferencia de la mayoría de otras exposiciones de bienes/siniestros, tiene ninguna fecha de terminación y ninguna limitación de tiempo en la presentación de reclamos.

En muchos Estados, el precio de seguro de título es regulado por una Comisión de seguros del estado. En estos Estados, la tasa de la prima del seguro no puede ser controlada por la industria. A diferencia de otras formas de seguros como vida, dueños médicos u hogar; seguro de título no es pagado anualmente, tiene un pago por el plazo de la política, que es en efecto hasta que la propiedad es revendida o refinanciada.

Cuota de mercado relativa entre las aseguradoras de título de los Estados Unidos

Acerca de las cuotas de mercado de 2012 relativa entre las cuatro familias nacionales de Estados Unidos de aseguradoras de título, es decir, Fidelity National Financial, First American, Stewart y antigua República y las empresas regionales, es decir, los no afiliados con las familias nacionales.

Cuota de mercado 2012

FAMILIA	Compartir
Fidelity National Financial	33.86%
First American Corporation	26,34%
Vieja República nacional compañía de seguros de título	13.53%
Stewart Title Guaranty Company	12.95%
-	-
Empresas regionales	13.32%
-	-
TOTAL	100.00%
Fuente: Tierra americana título Assn

A partir de enero de 2009, financiera nacional de la fidelidad ahora tiene la mayor cuota de mercado, debido a la adquisición de LandAmerica Commonwealth Land Title Título de abogados y unidades Unidos Capital título con posterioridad a la declaración de LandAmerica de quiebra.

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