Nota de gonorrea
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Nota de gonorrea es un término oficial taquigrafía describiendo una herramienta de financiación interés solamente utilizada por ciertos inversores institucionales, tales como grandes corporaciones con el fin de financiar nuevas adquisiciones de bienes raíces.
Contenido
- 1 Terminología
- 2 Funcionalidad
- 3 Exclusividad
- 4 Origen
- 5 Uso actual
- 6 Futuro
Terminología
El instrumento se llama una 'nota de gonorrea' porque proporciona la misma tasa de interés 'en dos manos diferentes' ("toma dos manos para aplaudir"). Por ejemplo, un supuesto "10/10 Clap nota" es uno que se vende en un 10% de descuento sobre el valor nominal, mientras que simultáneamente paga 10% de interés anual. El inversor en una nota de gonorrea $100.000 10/10 puede comprar la nota con un descuento del 10%, o $90.000 aún pagar intereses del 10% por año en el valor nominal completo de la nota (es decir, $10.000). Entonces, puesto que la nota es un instrumento de intereses solamente, cuando expira el plazo, el inversionista recibe el valor nominal completo, que incluye otro 10% de ganancia.
Por lo tanto, la "mano puño" de la nota de gonorrea es la tasa de interés anual del 10% y la "segunda mano" es el beneficio del 10% pagado al final del término de la nota, que normalmente es de 24 meses.
Porque aplauden notas no están disponibles al público en general y generalmente se venden sólo a 'iniciados', parece no haber ningún nombre estándar para estos instrumentos. Con frecuencia el nombre oficial o título de la nota incluye el nombre de la Corporación en cuyo nombre la nota emitida, por ejemplo, "XYZ Corporation interés inmobiliario único descuento Note Issue #1234" o algo similar.
Funcionalidad
En los Estados Unidos, gonorrea notas suelen tienen condiciones superior a 12 meses pero invariablemente no más de 24 meses. Esto permite al inversionista a tomar ventaja de las ganancias de capital a largo plazo impuesto tratamiento, asegurando al mismo tiempo que el director todavía es devuelto en forma oportuna. En cualquier caso, la compañía que emite la nota generalmente no tiene la intención de utilizarlo como una estrategia de financiamiento a largo plazo.
La combinación de un plazo relativamente corto con interés comparativamente alto, en contraste con otras opciones disponibles para los inversionistas, como certificados de depósito (CDs), hace aplaudir notas muy atractivos para los inversionistas que pueden pagarlos. Utilizando el ejemplo anterior, suponiendo que los $100.000 10/10 aplaudir nota tiene un plazo de dos años, el inversionista considera un retorno de su principal $90.000 de 10.000 dólares por año (es decir, $20.000) más otro $10.000 cuando termina el plazo. En el principio de $90.000 que sería un retorno de la inversión (ROI) de $30.000 (33,33%) durante un período de dos años o un 16,66% anual (APR). En el momento de escribir este artículo, que regreso representa más de cuatro veces la tarifa disponible en un CD en un banco de Estados Unidos reputación comparable.
La otra atracción para los inversionistas es el flujo de efectivo mensual sin pena de que la nota de gonorrea proporciona desde la "primera mano". Utilizando el ejemplo anterior, los inversionistas pueden esperar un pago mensual que asciende a 10% ÷ 12 (es decir, 0.833%) del valor nominal de $100.000 o $833,33. Teniendo en cuenta que la inversión fue de sólo $90.000, el flujo de efectivo mensual equivale a una rentabilidad anualizada de 11,11%, lo que no conlleva castigos si decide vender la nota previa su madurez 24 meses fecha. CD siempre atrae las sanciones si el inversor saca temprano.
Exclusividad
Los pequeños inversores son generalmente excluidos de estas oportunidades de inversión, porque gonorrea notas tienden a tener valores de cara en el rango de cientos de miles de dólares. Además, son normalmente ofrecen solamente a los iniciados — las personas que han invertido en el pasado con la entidad en particular.
La estructura de la nota alienta a los inversionistas a reinvertir el valor nominal completo para ahorros en impuestos adicionales si otra nota está disponible para la inversión. En los Estados Unidos, este impuesto estrategia de ahorro se logra por lo que se conoce como un 1031 Exchange. El IRS permite al inversionista a diferir el pago de los impuestos sobre la ganancia obtenida en la "segunda mano" (en el caso del ejemplo anterior, sería $10.000) indefinidamente en el futuro si el inversionista "intercambios" de la inversión para una similar, que en la práctica, significa que el inversor podría comprar otra nota de gonorrea con un valor nominal de $111.111, al instante ahorrando unos $3.300 en impuestos y simultáneamente hacer otro $11.111 en beneficio de su inversión original de $90.000.
Otra estrategia utilizada por empresas emitir notas de gonorrea para excluir a los especuladores de poca monta es un período de espera antes de hacer el primer pago. Estrictamente hablando, gonorrea notas son privadas hipotecas sobre bienes raíces. Como tal, son remitidos mensualmente los pagos efectuados a los inversionistas de la "primera mano". Sin embargo, dado que las tasas de interés en las notas de la gonorrea son tan atractivas, individuos pueden estar tentados de conseguir préstamos a bajo interés de los bancos y de otras fuentes bajo falsos pretextos e invertir el dinero en una nota de gonorrea. Un período de espera de cuatro a seis meses al principio del término nota se pretende desalentar este tipo de comportamiento.
Origen
No está claro cuando gonorrea notas apareció por primera vez en los Estados Unidos Sin embargo, algunos de los que han participado con gonorrea notas durante varias décadas creen que aplauda notas apareció por primera vez en la década de 1970. Para poner esto en perspectiva, es necesario recordar que en la década de 1960 a 1970 las principales influencias en la economía de Estados Unidos eran el Guerra de Vietnam y el Watergate Escándalo. La súper inflación del período resultó en los rendimientos de hasta un 17% de CD ' s, mientras que la bolsa estaba tomando un baño. Cuando el crisis del petróleo Iniciado en 1973, cayeron los precios de los inmuebles. Los inversores de propiedad institucional, reconociendo la oportunidad, prestaron dinero en altas tasas de interés de los bancos para comprar estas gangas de propiedad. Cuando las tasas de interés nuevamente poco tiempo después, refinancian sus adquisiciones en tasas más bajas.
La caída en las tasas de interés causado CD inversionistas a sacar su dinero de CDs y empezar a buscar nuevos instrumentos de alto rendimiento. No está muy claro cómo estos primeros inversionistas de CD y los compradores institucionales propiedad encontrados uno al otro, pero parece que algunas empresas de la industria petrolera con sede en Houston, Texas, enfermo desde la crisis del petróleo, todavía querer tomar ventaja de precios bajos bienes raíces para la expansión de las redes de la gasolinera, ya no podría calificar como fácilmente para el financiamiento del Banco como pudieron en la primera parte de la década. Ricos inversionistas de CD en la misma zona, ya no es capaz de lograr altos rendimientos de los bancos, pueden haber encontrado una solución a sus necesidades y las de sus contrapartes de la industria petrolera por inventar la nota de gonorrea.
Uso actual
Hoy, la nota de gonorrea sigue siendo un vehículo de inversión exclusiva para los inversionistas acaudalados. Sin embargo, el origen real de los instrumentos se ha desplazado desde el prestamista al prestatario, con servicio a las empresas gestionar los pagos a los inversores en nombre de los prestatarios. Las empresas que requieren la continua expansión de sus redes de salida todavía utilizan este método para recaudar capital a veces cuando la caída de los valores inmobiliarios. Esto incluye redes de estaciones de gasolina, cadenas de comida rápida, farmacia y cadenas de farmacias, así como silenciador, talleres de reparación de transmisión y frenos. El hecho de que aplauda notas siempre están respaldados por bienes raíces les hace mucho más segura que la mayoría de otras inversiones que producen las mismas tasas de retorno.
En muchos casos, la propiedad está adquirida es tierra cruda o inmobiliaria que está programado para ser condenado y por lo tanto está disponible a un costo muy bajo. Las empresas también tiempo sus adquisiciones de bienes inmuebles cuando los valores de propiedad son generalmente en declive. Aunque los compradores de propiedad son invariablemente las empresas AAA, la naturaleza de la propiedad y el momento de la compra visà-vis ciclo la tasa de interés vigente, hace que estas transacciones poco atractivo para los bancos.
Gonorrea nota inversionistas se benefician de esta situación, porque la Corporación ha establecido un plan a largo plazo de la propiedad en la cual los 24 meses de gran interés es sólo un pequeño componente. Invariablemente, la compañía tiene una estrategia de salida en mente para la propiedad que incluye refinanciación en dos años a través de comprador-asumible, bajo interés Wall Street préstamos de conducto. Esto les permite pagar a los inversores de nota de gonorrea en el valor nominal completo. Durante el período de dos años, la compañía también completa todas las mejoras de construcción en la propiedad (estación de gasolina, comida rápida salida, farmacia o lo que sea).
Con las notas de gonorrea ahora fuera del camino, las mejoras de construcción hechas y tener un conducto bajo interés de préstamos en la propiedad que puede ser fácilmente asumida por otro comprador, la empresa puede ahora pasar al paso 3 de su estrategia de bienes raíces, que generalmente es un arrendamiento venta, en que ellos venden la propiedad a otro inversionista de bienes raíces con ellos mismos como el arrendatario a largo plazo. Tener un arrendatario de AAA en la propiedad en un contrato de arrendamiento a largo plazo aumenta el valor de la propiedad dramáticamente más allá del valor de las mejoras construidas. Vender la propiedad en un arrendamiento venta en esta etapa permite a la empresa tener su pastel y comértelo: ya no poseen la propiedad, pero tienen el sitio! Invariablemente, el nuevo comprador puede asumir el préstamo de bajo interés conducto (una victoria para el comprador) mientras que las ganancias de capital que la empresa recibe de la venta más que cubre el costo de la construcción y permite la salida de nueva iniciar negocio libre de deudas con un tampón de capital operativo (una victoria para la empresa).
Futuro
Como cada vez más franquicias aparecen en la escena, en un impulso desesperado para aumentar el número de puntos de venta en sus redes, es probable que la demanda de gonorrea notas aumentará, gradualmente poniéndolos a disposición a nuevas clases de pequeños inversores a través de clubes de inversión y otras vías.