Ejecuciones hipotecarias

Para el concepto de 'foreclosure' en el pensamiento psicoanalítico de Jacques Lacan, vea Ejecución hipotecaria (psicoanálisis).

Casa en Salinas, California debajo de una ejecución hipotecaria, tras el estallido de la U.S. burbuja inmobiliaria.

Ejecuciones hipotecarias es un proceso jurídico específico en el cual un prestamista intenta recuperar el saldo de un préstamo de un prestatario que ha dejaron de hacer los pagos al prestamista por forzar la venta de la activo utilizado como el colateral para el préstamo. Formalmente, un prestamista hipotecario (hipotecario), u otros titular de gravamen, obtiene una terminación de un deudor hipotecario (deudor hipotecario)es derecho equitativo de la redención, ya sea por orden de la corte o por aplicación de la ley (después de seguir un procedimiento legal específico).

Generalmente un prestamista obtiene un garantía mobiliaria desde un prestatario que las hipotecas o promete un activo como una casa para garantizar el préstamo. Si el prestatario valores predeterminados y el prestamista intenta Repos la propiedad, tribunales de equidad puede conceder el prestatario el derecho equitativo de redención si el prestatario paga la deuda. Mientras exista este derecho equitativo, es un la nube en título y el prestamista no puede ser que esa (s) puede recuperar con éxito la propiedad. Por lo tanto, a través del proceso de ejecución hipotecaria, el prestamista busca hipoteca (en Lenguaje llanorescindir) el derecho equitativo de redención a título legal y equitativo de la propiedad en Fee simple. Otros titulares de lien también pueden ejecutar el propietario derecho de redención para otras deudas, tales como impuestos atrasados, facturas sin pagar contratistas o vencidas Asociación de propietarios las cuotas o las evaluaciones.

El proceso de ejecución hipotecaria como se aplica a los préstamos hipotecarios residenciales es un Banco u otros asegurado acreedor vender o recuperar una parcela de bienes raíces (bienes inmuebles) después de que el propietario no ha cumplido con un acuerdo entre el prestamista y el prestatario llamado un "hipoteca"o"escritura de fideicomiso." Comúnmente, la violación de la hipoteca es un por defecto en el pago de un nota promisoria, asegurado por un Lien en la propiedad. Cuando el proceso termine, el prestamista puede vender la propiedad y mantener las ganancias para pagar su hipoteca y los costos legales y es típicamente dijo que "el prestamista ha excluido su hipoteca o Lien." Si el pagaré fue hecho con una cláusula de recurso y si la venta no da lo suficiente para pagar el saldo existente de principal y los honorarios el acreedor hipotecario puede presentar una reclamación por un fallo de deficiencia. En muchos Estados de los Estados Unidos, elementos que se incluyen para calcular el monto de un fallo de deficiencia incluyen: el préstamo principal, acumuladas las tasas de interés y abogado menos la cantidad que el prestamista oferta en la venta de ejecución hipotecaria.

Tipos de ejecución hipotecaria

El titular de la hipoteca generalmente puede iniciar la ejecución hipotecaria en un tiempo especificado en los documentos de la hipoteca, un periodo de tiempo después de un defecto condición ocurre típicamente. Dentro de los Estados Unidos, Canadá y muchos otros países, existen varios tipos de ejecución hipotecaria. En los Estados Unidos, dos de ellos – a saber, la venta judicial y por poder de venta – son ampliamente utilizados, pero también son posibles otros modos de ejecución hipotecaria en algunos Estados.

Ejecución judicial

Ejecución hipotecaria por venta judicial, más comúnmente conocido como ejecución judicial, que está disponible en todos los Estados (y requiere en muchos), implica la venta de los bienes hipotecados bajo la supervisión de un tribunal, con las ganancias primero vamos a satisfacer la hipoteca; luego otros titulares de gravamen; y, finalmente, el deudor hipotecario/prestatario Si cualquier producto quedan. Bajo este sistema, el prestamista inicia una ejecución hipotecaria presentando un demanda contra el prestatario. Como con todas otras acciones legales, todas las partes deben ser informadas de la ejecución hipotecaria, pero los requisitos de notificación varían considerablemente de un estado a otro. Una decisión judicial se anunció tras el intercambio de alegatos en una audiencia en un tribunal estatal o local (generalmente corta). En algunos casos muy raros, las ejecuciones hipotecarias han presentado en los tribunales federales.

Ejecución no judicial

Ejecución hipotecaria por poder de venta, también conocido como ejecución no judicial, está autorizado por muchos Estados si un poder de venta cláusula está incluida en la hipoteca o si un escritura de fideicomiso con esta cláusula fue utilizada, en lugar de una hipoteca actual. En algunos Estados, como California, casi todas las llamadas hipotecas son en realidad actos de confianza. Este proceso implica la venta de la propiedad por el titular de la hipoteca sin supervisión judicial (como elaborados a continuación). Este proceso es generalmente mucho más rápido y más barato que una ejecución hipotecaria por venta judicial. Como en la venta judicial, el titular de la hipoteca y otros titulares de gravamen son demandantes respectivamente primeros y segundo que las ganancias de la venta.

Estricta ejecución hipotecaria

Otros tipos de ejecución hipotecaria se consideran leves debido a su disponibilidad limitada. Bajo estricta ejecución hipotecaria, que está disponible en algunos Estados, incluyendo Connecticut, New Hampshire y Vermont, traje es traído por el acreedor hipotecario y si tiene éxito, un tribunal ordena el deudor hipotecario por defecto para pagar la hipoteca dentro de un período de tiempo especificado. Si el deudor hipotecario no hacerlo, el titular de la hipoteca gana el título de la propiedad sin obligación de venderlo. Este tipo de ejecución hipotecaria está generalmente disponible sólo cuando el valor de la propiedad es menor que la deuda ("bajo el agua"). Históricamente, una estricta ejecución hipotecaria fue el método original de una ejecución hipotecaria.

Aceleración

La aceleración es una cláusula que generalmente se encuentra en las secciones 16, 17 o 18 de una hipoteca. No todas las aceleraciones son las mismas para cada hipoteca. Depende de los términos y condiciones entre el prestamista y mortgagor(s) obligado. Cuando un término en la hipoteca se ha roto. La cláusula de aceleración entra en efecto, que puede declarar la totalidad de la deuda pagadero al prestamista si los prestatarios debían transferir el título en una fecha futura a un comprador. La cláusula de la hipoteca también indica que un aviso de la aceleración debe ser servido para el mortgagor(s) obligado que firmaron la nota. Cada hipoteca da un plazo para la radicada curar su préstamo. La mayoría del tiempo común períodos asignan a radicada normalmente es de 30 días, pero para propiedad comercial puede ser 10 días. El aviso de la aceleración se denomina una demanda o carta de incumplimiento. En la carta se informa los prestatarios que tienen 10 o 30 días desde la fecha en la carta a reintegrar su préstamo. Demanda/incumplimiento cartas se envían por correo certificado y Regular en todas las direcciones de notables de las prestatarios. También en la aceleración de la hipoteca el prestamista debe proporcionar una cotización de recompensa es aproximadamente 30 días desde la fecha de la carta. Esta carta se llama una carta FDCPA (Feria deuda colecciones prácticas actos) o letra inicial de comunicación. Una vez que el prestatarios recibe las dos letras proporcionando un período de tiempo a reintegrar o paga que su préstamo el prestamista debe esperar hasta que expire ese tiempo en tomar medidas. Cuando han pasado los días 10 o 30 que significa que la aceleración ha expirado y el prestamista pueden avanzar con ejecución hipotecaria sobre la propiedad.

El prestamista también incluirá cualquier sin pagar impuestos y los pagos en mora en esa cantidad, así que si el prestatario no tiene capital significativo se deben más que el monto original de la hipoteca.

Los prestamistas también pueden acelerar un préstamo si existe una cláusula de transferencia, obligando al deudor hipotecario para notificar al prestamista de cualquier transferencia, si; un alquiler con opción a, arrendamiento-espera de 3 años o más, los contratos de tierras, acuerdo para escritura, transferencia de título o interés en la propiedad.

La inmensa mayoría (pero no todas) de las hipotecas hoy tienen cláusulas de aceleración. El titular de una hipoteca sin esta cláusula tiene sólo dos opciones: o esperar hasta que todos los pagos originan o convencer a un tribunal para obligar a la venta de algunas partes de la propiedad reemplaza el pasado pagos debidamente. Por otra parte, el Tribunal podrá ordenar los bienes vendidos conforme a la hipoteca, con las ganancias de la venta a los pagos adeudados al titular de la hipoteca.

Proceso

El proceso de ejecución hipotecaria puede ser rápido o prolongado y varía de estado a estado. Otras opciones tales como refinanciación, un venta corta, alternan los arreglos temporales, financiación con el prestamista, o incluso bancarrota pueden presentar a los propietarios con maneras de evitar la ejecución hipotecaria. Sitios web que se puede conectar los prestatarios individuales y los propietarios de viviendas a los prestamistas se ofrece cada vez más como mecanismos para eludir los prestamistas tradicionales cumpliendo con las obligaciones de pago para proveedores de hipotecas. Aunque existen pequeñas diferencias entre los Estados, el proceso de ejecución hipotecaria generalmente sigue una línea de tiempo comenzando con pagos perdidos iniciales, mudarse a una venta de estar programado y por último un período de redención (si está disponible).

Ejecución estricta ejecución hipotecaria/judicial

En Estados Unidos, existen dos tipos de ejecución hipotecaria en la mayoría de los Estados descritos por derecho consuetudinario. Usando un "escrituración en lugar de ejecución hipotecaria"o"estricta ejecución hipotecaria", afirma el Portanotas el Título y posesión de los bienes a plena satisfacción de una deuda, generalmente el contrato.

En el procedimiento conocido simplemente como una ejecución hipotecaria (o, quizás, distinguido como "ejecución judicial"), el prestamista debe demandar el prestatario contumaz en un tribunal estatal. Sobre el juicio final (generalmente juicio sumario) a favor de la entidad crediticia, la propiedad está sujeto a Subasta por el Condado Sheriff o algún otro oficial de la corte. Muchos estados requieren a este tipo de procedimiento en algunos o todos los casos de ejecución hipotecaria para proteger cualquier equidad el deudor puede tener en la propiedad, en caso de que el valor de la deuda es una ejecución hipotecaria es sustancialmente menor que el valor de mercado del inmueble; Esto desalienta también una ejecución estratégica por un prestamista que quiere obtener la propiedad. En esta ejecución hipotecaria, el sheriff entonces emite una escritura al postor ganador en la subasta. Los bancos y otros prestamistas institucionales pueden pujar por la cantidad de la deuda debida a la venta, pero hay un número de otros factores que pueden influir en la oferta, y si no hay otros compradores un paso adelante el prestamista recibe título de la propiedad de bienes a cambio.

Ejecución no judicial

Históricamente, la gran mayoría de embargos judiciales ha sido sin oposición, ya que los prestatarios más morosos no tienen dinero con el que contratar a abogados. Por lo tanto, la industria de servicios financieros de Estados Unidos ha presionado desde el siglo XIX para los procedimientos de ejecución hipotecaria más rápidos que no podría atascar los tribunales estatales con casos indiscutibles y reduciría el costo del crédito (porque siempre debe tener el costo de recuperación colateral incorporado). Los prestamistas también han argumentado que sacando las ejecuciones hipotecarias de los tribunales es en realidad más amable y menos traumático para los deudores morosos, que evita la en terrorem efectos de ser demandado.

En respuesta, una ligera mayoría de Estados han adoptado procedimientos de ejecución hipotecaria no judicial en el cual el acreedor hipotecario (o más comúnmente abogado de técnico del acreedor hipotecario, designado agente o fideicomisario) da el deudor un aviso de defecto (cabeceo) e intención del acreedor hipotecario para vender el inmueble en un formulario prescrito por estado Estatuto; con la cabeza en algunos Estados también debe ser registrada contra la propiedad. Este tipo de ejecuciones hipotecarias comúnmente se conoce como "legales" o ejecución "no judicial", en contraposición a "judicial", porque el acreedor hipotecario no necesita presentar una demanda real para iniciar la ejecución hipotecaria. Algunos Estados imponen otros requisitos procesales tales como tener documentos sellados por un Secretario de la corte; Colorado requiere el uso de un condado "Administrador público," un funcionario del gobierno, en lugar de un fiduciario privado especializado en llevar a cabo las ejecuciones hipotecarias. Sin embargo, en la mayoría de los Estados, la Sólo funcionario del gobierno involucrado en una ejecución hipotecaria no judicial es el registrador del condado, que sólo registra cualquier notificación de pre-venta y la escritura de fideicomiso sobre venta.

En este "poder de venta" el tipo de ejecución hipotecaria, si el deudor no logra curar el valor por defecto, o utilizar otros medios legales (tales como presentación de bancarrota quedaras temporalmente la ejecución hipotecaria) para detener la venta, el acreedor hipotecario o su conducta representativa un subasta pública de manera similar a la subasta del sheriff. En particular, el prestamista Sí mismo puede hacer una oferta para la propiedad en la subasta y es el Sólo postor que puede hacer un "crédito bid" (una oferta basada en la deuda propia) mientras que los otros oferentes deben ser capaces de presentar inmediatamente el subastador con efectivo o efectivo equivalente como un cheque. En mayo de 2012, los Estados Unidos Corte Suprema de justicia, resuelve incertidumbre rodea un acreedor el derecho a crédito una oferta en una venta bajo un Capítulo 11 plan de quiebra. En RadLAX Gateway Hotel, LLC v. Amalgamated Bank, 566 Estados Unidos ___ (2012), la corte determinó que era obligado a interpretar la bancarrota código "claramente y predeciblemente usando bien establecido principios de construcción estatutaria" resolver las incertidumbres persistentes relacionados con el crédito haciendo una oferta en un plan de capítulo 11 y defender los derechos de los acreedores garantizados.

Al mejor postor en la subasta se convierte en el propietario del inmueble, libre y limpio de interés del dueño anterior, pero posiblemente gravados por gravámenes superiores a la ejecución hipotecaria hipoteca (por ejemplo, una hipoteca senior o sin pagar impuestos a la propiedad). Otras acciones legales, tales como una desalojo, puede ser necesario obtener la posesión de las premisas si falla el anterior ocupante desalojar voluntariamente.

Defensas

En algunos Estados, particularmente aquellos donde sólo se dispone de ejecución judicial, el constitucional número de debido proceso ha afectado la capacidad de algunos prestamistas de hipoteca. En Ohio, el tribunal federal de distrito para el distrito norte de Ohio ha desestimado por los prestamistas numerosas acciones de ejecución hipotecaria debido a la incapacidad del presunto prestamista para demostrar que son la verdadera fiesta de interés. En junio de 2008, un juez del Tribunal de distrito de Colorado también desestimó una acción de ejecución hipotecaria debido a la falta del presunto prestamista para demostrar que eran la verdadera fiesta de interés.

En contraste, en seis circuitos judiciales federales y la mayoría de la ejecución hipotecaria no judicial Estados (como California), debido proceso ya ha sido determinado judicialmente para ser una defensa frívola. El objetivo de la ejecución hipotecaria no judicial es que no hay ninguna agente del estado (es decir, una corte) involucrados. El derecho constitucional al debido proceso protege a las personas solamente de las violaciones de sus derechos civiles por actores estatales, actores no privados. (La participación del Secretario del condado o grabador en la grabación se ha celebrado los documentos necesarios a ser insuficiente para invocar el debido proceso, ya que están obligados por ley para registrar todos los documentos presentaban satisfacen los requisitos mínimos de formato y se niega la discreción para decidir si debe proceder una ejecución particular).

Una justificación adicional es bajo el principio de libertad de contrato, si los deudores desean disfrutar de la protección adicional de los trámites de ejecución judicial, es su carga para encontrar un prestamista dispuesto a proporcionar un préstamo garantizado por una hipoteca convencional tradicional en lugar de una escritura de fideicomiso con un poder de venta. La dificultad de encontrar tal un prestamista en Estados de ejecución no judicial no es problema del estado. (Obviamente, cualquier prestador racional en tal estado sería escéptico de la solvencia de una persona que solicita expresamente dicha protección.) Los tribunales han rechazado también como frívolo el argumento de que el mero acto legislativo de autorizar o regulan el proceso de ejecución no judicial de tal modo transforma el propio proceso en la acción del estado.

A su vez, puesto que no hay derecho al debido proceso en ejecución no judicial, se ha sostenido que es irrelevante si el prestatario tuvo aviso real (es decir, la conciencia subjetiva) de la ejecución hipotecaria, mientras el fiduciario ejecuciones hipotecarias realiza las tareas prescritas por la ley en un intento de dar aviso.

Ejecución hipotecaria equitativa

"Estricta ejecución hipotecaria" es una justa ahora disponible en algunos Estados. El período de ejecución estricta surge después de que la venta ha producido y está disponible para el comprador de la venta de ejecución hipotecaria. El comprador de la venta de ejecución hipotecaria debe solicitar un tribunal por un decreto que corta los derechos del titular de cualquier segundo gravamen para canjear la deuda senior. Si el titular de segundo gravamen no objeto dentro del plazo establecido judicialmente, se cancelará su gravamen y título del comprador se borra. Este efecto es el mismo que la ejecución estricta que ocurrieron en el derecho anglosajón en los tribunales de Inglaterra de la equidad como respuesta al desarrollo de la equidad de redención.

Título búsqueda impuesto gravamen las cuestiones y

En la mayoría de las jurisdicciones es habitual para el bancoo prestamista obtener un búsqueda del título de los bienes raíces y a notificar a todas las demás personas que tengan Liens en la propiedad, ya sea por juicio, por contrato, o por Estatuto u otra ley, para que puedan aparecer y hacer valer sus intereses en el litigio de una ejecución hipotecaria. Esto se logra mediante la presentación de un litispendencia como parte de la demanda y la inscripción de ello con el fin de proporcionar aviso público de la pendencia de la acción de ejecución hipotecaria. En todas las jurisdicciones de Estados Unidos un prestamista que lleve a cabo una venta de bienes raíces que es objeto de un gravamen de impuesto federal debe dar aviso de 25 días de la venta para el Servicio de impuestos internos:: no dar aviso al IRS da como resultado el gravamen restante unida a la propiedad después de la venta. Por lo tanto, es imperativo los prestamista búsqueda local federal gravámenes así que si las partes involucradas en la ejecución hipotecaria tienen un gravamen de impuesto federal presentado contra ellos, se da el aviso apropiado al IRS. Puede encontrar una explicación detallada por el IRS del proceso de gravamen de impuesto federal.

Impugnación de una ejecución hipotecaria

Porque el derecho de redención es una ejecución correcta, equitativo es una acción en el patrimonio neto. Para mantener el derecho de redención, el deudor puede ser capaz de solicitar al Tribunal una orden judicial. Si la recuperación es inminente el deudor debe buscar una orden de restricción temporal. Sin embargo, el deudor tendrá que depositar una caución por la cantidad de la deuda. Esto protege al acreedor si el intento de detener la ejecución hipotecaria es simplemente un intento de escapar de la deuda.

Un deudor puede también impugnar la validez de la deuda en una demanda contra el banco para detener la ejecución hipotecaria y demandar por daños y perjuicios. En un procedimiento de ejecución hipotecaria, el prestamista también lleva la carga de probar que tienen derecho a ejecutar la hipoteca.

Varios Estados, incluyendo California, Georgia y Texas imponer una "licitación" condición suspensiva a los prestatarios que buscan desafiar a una ejecución hipotecaria injusta, que se arraiga en la máxima de equidad que "el que busca la equidad debe primero hacer equidad," así como el derecho consuetudinario que gobernar el partido buscando rescisión de un contrato primero debe devolver todos los beneficios recibidos bajo el contrato.

En otras palabras, para impugnar una ejecución hipotecaria presuntamente ilícita, el prestatario debe hacer moneda de curso legal de la toda saldo de la deuda antes de la venta de ejecución hipotecaria. California tiene una de las formas más estrictas de esta norma, en que los fondos deben ser recibido por el prestamista antes de la venta. Un intento de licitación se llevó a cabo inadecuado cuando la cuenta llegó a través de FedEx el lunes, tres días después de la venta de ejecución hipotecaria ya había ocurrido el viernes.

Por lo menos un libro de texto ha atacado la paradoja inherente en la regla tierna — es decir, si el deudor tenía suficiente dinero para pagar puntualmente todo el saldo, ya habría pagado y el prestamista no estaría tratando hipoteca sobre ellos en primer lugar— Pero sigue siendo la ley en los Estados mencionados.

Ocasionalmente, los prestatarios han planteado suficiente dinero en efectivo en el último minuto (generalmente a través de desesperados ventas de fuego del otro sin trabas activos) para ofrecer bien tierna y tiene tal modo evitar una ejecución hipotecaria o al menos conserva su derecho a impugnar el proceso de ejecución hipotecaria. Los tribunales han sido indiferente a los intentos por dichos prestatarios para recuperar las pérdidas de liquidación de excluir los prestamistas.

Una notable pero legalmente sin sentido Tribunal caso preguntas la legalidad de la práctica de ejecuciones hipotecarias se cita a veces como prueba de varias reclamaciones con respecto a los préstamos. En el caso First National Bank of Montgomery v. Jerome DalyDaly Jerome afirmó que el banco no ofrece una forma legal de consideración porque el dinero prestado a él fue creado a la firma del contrato de préstamo. El mito informa que Daly ganó, y el resultado fue que no tenía que pagar el préstamo, y el banco no pudo recuperar su propiedad. De hecho, el "fallo" (ampliamente se refiere como la "decisión de crédito río") fue gobernado una nulidad por los tribunales.

En un caso reciente de Nueva York, el Tribunal rechazó el intento de un prestamista para ejecutar juicio sumario porque el prestamista no ha podido presentar declaraciones juradas adecuadas y documentos para apoyar su acción de ejecución hipotecaria y también, los documentos y declaraciones juradas presentadas no fueron preparados en el curso ordinario del negocio.

Subasta

Cuando la entidad (en los Estados Unidos, típicamente un sheriff del condado o persona designada) subastas una propiedad hipotecada el Portanotas pueden establecer el precio de salida como el saldo restante en el préstamo hipotecario. Sin embargo, hay una serie de cuestiones que afectan a cómo se considera el precio de las propiedades, incluyendo sentencias quiebra. En un mercado débil partido bancoo puede fijar el precio a partir a una cantidad inferior si cree la inmobiliaria asegurar el préstamo vale menos que el director restante del préstamo. Tiempo de aviso de ejecuciones hipotecarias a las ventas de propiedad real depende de muchos factores tal método de ejecución hipotecaria (judicial o extrajudicial).

En el caso donde el saldo restante de la hipoteca es mayor que el valor real de la casero la fiesta hipotecaría es poco probable que atraen a las ofertas de la subasta a este nivel de precio. Una casa que ha ido a través de una subasta y no logró atraer alguna oferta aceptable puede permanecer la propiedad del dueño de la hipoteca. Ese inventario se llama REO (inmobiliaria). En estas situaciones el dueño/administrador intenta venderlo a través de canales estándar inmobiliaria.

Otras obligaciones del prestatario

El deudor hipotecario puede requerirse para pagar Seguro Hipotecario privado, o PMI, mientras el director de su hipoteca primaria es superior al 80% del valor de su propiedad. En la mayoría de las situaciones, los requisitos del seguro son suficientes para garantizar que el prestamista obtiene un porcentaje del valor del préstamo, previamente definido de subasta procede de una ejecución hipotecaria o de PMI o una combinación de éstos.

Sin embargo, en un mercado inmobiliario sin liquidez o siguiendo una significativa caída en los precios de bienes raíces, es posible que la propiedad de ser embargada se vende por menos del saldo restante del préstamo hipotecario primario, y no puede haber ningún seguro para cubrir la pérdida. En este caso, el Tribunal supervisar el proceso de ejecución hipotecaria puede presentar un fallo de deficiencia contra el deudor hipotecario. Juicios de deficiencia pueden utilizarse para colocar un gravamen sobre el prestatario es otra propiedad que obliga al deudor hipotecario para pagar la diferencia. Prestamista da derecho a cobrar el resto de la deuda fuera otros activos del deudor hipotecario (si existe).

Hay excepciones a esta regla, sin embargo. Si la hipoteca es un deuda sin recurso (que a menudo es el caso de las hipotecas residenciales ocupadas por sus propietarios en los Estados Unidos), prestamista puede no ir tras los activos del prestatario para recuperar sus pérdidas. Capacidad del prestamista de perseguir fallo de deficiencia puede ser restringido por las leyes del estado. En California y otros Estados, las hipotecas originales (las que sacaron en el momento de la compra) son típicamente sin recurso préstamos; Sin embargo, no son préstamos refinanciados y líneas de crédito hipotecario.

Si el prestamista no decide perseguir fallo de deficiencia — o no porque la hipoteca es sin recurso — y escribe la pérdida, el prestatario puede tener que pagar impuestos sobre la renta en la cantidad unrepaid si puede ser considerado "deuda perdonada". Sin embargo, cambios recientes en las leyes fiscales pueden cambiar la forma de que estas cantidades se divulgan.

Cualquier gravamen resultante de otros préstamos sacados contra la propiedad ser embargadas)segundas hipotecas, HELOCs) son "exterminados" por ejecución hipotecaria, el prestatario está todavía obligado a pagar esos préstamos si no se les paga por las ganancias de la subasta.

Alternativa de renegociación

A raíz de la Burbuja inmobiliaria de Estados Unidos y el posterior crisis de las hipotecas "subprime" ha habido un creciente interés en la renegociación o modificación de los préstamos hipotecarios en lugar de ejecución hipotecaria y algunos comentaristas han especulado que la crisis se agravó por la "falta de voluntad de los acreedores para renegociar hipotecas". Varias políticas, incluyendo el tesoro de Estados Unidos patrocinó la iniciativa Hope Now y el plan de "Making Home Affordable" 2009 han ofrecido incentivos para renegociar hipotecas. Renegociaciones pueden incluir reducción de la deuda principal o reducir temporalmente la tasa de interés. Un estudio de 2009 por los economistas de la Reserva Federal encontró que incluso usando una definición amplia de renegociación, sólo el 3% de "los prestatarios morosos seriamente" recibió una modificación. La principal teoría atribuye la falta de renegociación para securitización y un gran número de demandantes con garantía mobiliaria en la hipoteca. Hay algún apoyo detrás de esta teoría, pero un análisis de los datos encontrados que renegociar las tasas fueron similares entre las hipotecas titulizadas y unsecuritized. Los autores del análisis sostienen que los bancos no suelen renegociar porque esperan ganar más dinero con una ejecución hipotecaria, como la renegociación impone riesgos "redefault" y "la cura". Gobierno apoya programas tales como Home Affordable refinanciar programa (HARP) puede proporcionar a los propietarios la posibilidad de refinanciar sus hipotecas si no son capaces de obtener un refinanciamiento tradicional debido a su valor disminuyó de casa.

Un proceso de seguimiento de doble parecía estar en uso por muchos prestamistas, sin embargo, donde el prestamista podría hablar simultáneamente al prestatario de una "modificación", pero también seguir adelante con una venta de la propiedad del prestatario. Los prestatarios se escucharon quejarse que fueron engañados por estas prácticas y a menudo se "sorprendería" que su casa había sido vendida en subasta, como creyeron que estaban en un "proceso de modificación de préstamo". California ha promulgado legislación para eliminar este tipo de "dual-seguimiento" - los propietarios de derechos - 278 AB, SB 900, que entró en vigor el 01 de enero de 2013.

Experiencias de los hogares posteriores ejecuciones hipotecarias

Una investigación 2011 de papel por el Junta de la Reserva Federal, Reportes de crédito "La experiencia posterior ejecución hipotecaria de los hogares estadounidenses," usada de más de 37 millones de personas entre 1999 y 2010 para medir el comportamiento posterior ejecución, especialmente con respecto a futuros empréstitos y consumo de la vivienda. El estudio halló que: 1) en promedio 23% de las personas experimentan una ejecución hipotecaria había movido dentro de un año del proceso de ejecución hipotecaria a partir. Al mismo tiempo, un grupo de control (no que enfrentan ejecuciones hipotecarias) tenía sólo una tasa de 12% migración; 2) sólo el 30% de los prestatarios posteriores ejecuciones hipotecarias se trasladó a barrios con promedio de ingresos de al menos un 25% más bajo que su anterior vecindario; 3) la mayoría de los inmigrantes posteriores ejecuciones hipotecarias no terminan en vecindades substancialmente menos deseables o más concurrida de las condiciones de vida; 4) no había ninguna diferencia significativa en el tamaño del hogar entre los grupos control y posterior ejecución. Sin embargo, sólo el 17% de los individuos posteriores ejecuciones hipotecarias tenía el mismo número y composición de los miembros del hogar después de una ejecución hipotecaria que antes. En comparación, el grupo de control mantiene a los mismos compañeros domésticos en 46% de los casos; y, 5) sólo alrededor del 20% de las personas después de una ejecución hipotecaria eligió vivir en hogares en los que una persona mantenga una hipoteca. En general, los autores concluyen que es "difícil de decir si este pequeño efecto es porque el choque que conduce a la exclusión no es duradero, porque las restricciones de crédito impuestas por tener una ejecución hipotecaria en su informe de crédito no son grandes, o porque los servicios de vivienda son más inelásticos que otras formas de consumo".

Demografía afectado

Recientes estudios de vivienda indican que minoría los hogares experimentan desproporcionadamente las ejecuciones hipotecarias. Otros colectivos excesivamente representados son afroamericanos, inquilino hogares, los hogares con niños y los propietarios de viviendas en el extranjero. Por ejemplo, las estadísticas muestran que los compradores afroamericanos son 3,3 veces más probabilidades que compradores blancos para ser una ejecución hipotecaria, mientras que los compradores latinos y asiáticos son 2,5 y 1,6 veces más probabilidades, respectivamente. Como otro ejemplo estadístico, más del 60 por ciento de las ejecuciones hipotecarias que se produjeron en Ciudad de Nueva York en el año 2007 participan para arrendar. Veinte por ciento de las ejecuciones en todo el país fueron de propiedades de alquiler. Una de las razones es que la mayoría de estas personas ha prestado con riesgosos préstamos "subprime". Hay una falta importante de la investigación en esta área planteando problemas por tres razones. Uno, no ser capaz de describir que experimenta una ejecución hipotecaria hace difícil para desarrollar políticas y programas que pueden evitar/reducir esta tendencia para el futuro. En segundo lugar, los investigadores no pueden decir la medida en que las recientes ejecuciones hipotecarias han invertido los avances en propiedad de la vivienda que algunos grupos, históricamente carecen de acceso equitativo, han logrado. En tercer lugar, la investigación se centra demasiado en los efectos del nivel de la comunidad aunque es los hogares individuales que son afectados más fuertemente. Muchas personas citan sus propias o sus médicos familiares las condiciones como la principal razón para ser sometidos a una ejecución hipotecaria. Muchos no tienen seguro de salud y son incapaces de proporcionar adecuadamente para sus necesidades médicas. Otra vez esto apunta al hecho de que las ejecuciones hipotecarias afecta a las poblaciones vulnerables ya. Las puntuaciones de crédito son grandemente afectadas después de una ejecución hipotecaria. El número promedio de puntos reducidos cuando llegas tarde 30 días en el pago de su hipoteca es 40-110 puntos, 90 días de atraso es 70-135 puntos y una ejecución hipotecaria finalizada, venta corta o escritura en lugar es 85-160 puntos.

Tendencias recientes

En 2009 la Congreso de Estados Unidos trató de rescatar a la economía con un rescate de $ 700 billones para el sector financiero; Sin embargo, hubo un creciente consenso de que el colapso del mercado inmobiliario cada vez más profundo en el corazón de aguda recesión económica del país. Después de gastar miles de millones de dólares rescatar a instituciones financieras sólo para ver a la espiral de economía aún más en crisis, tanto liberales como conservadores economistas y legisladores empujaron para redirigir un proyecto de ley de estímulo económico a lo que veían como el problema central: el mercado inmobiliario. Pero bajo el consenso sobre ayudar a mercado de la vivienda, había grandes diferencias sobre quién debería beneficiarse bajo los planes de competencia. Demócratas queridos tener como objetivo el dinero directamente a las personas en el peligro más grande; y los republicanos querían apuntar dinero en casi todos los compradores de viviendas, en la teoría de que la marea eventualmente levantaría todas las embarcaciones.

En 2010 hubo un aumento de 14% en el número de hogares recibiendo un aviso predeterminado entre julio y septiembre. En ese año una en cada 45 viviendas recibieron una presentación de una ejecución hipotecaria y el problema se ha vuelto más extenso con las crecientes tasas de desempleo en todo el país. Los bancos se han convertido en extremadamente agresivos sin mucha paciencia para aquellos que se han atrasado en sus pagos de hipoteca y hay más familias entran en el proceso de ejecución hipotecaria más temprano que nunca. Este año, 2011, los bancos están en vías de recuperar más de 800.000 viviendas. En 2010, fueron los mayores índices de limaduras de ejecución hipotecaria en Las Vegas, Nevada; Fort Myers, Florida; Modesto, California; Scottsdale, Arizona; Miami, Florida; y Ontario, California. La diversidad geográfica de estas ciudades es compensado por el hecho de estas son todas las áreas relativamente metropolitanas. Grandes ciudades como Houston, Texas vio un crecimiento de 26% en 2010, 23% en Seattle, Washington y 21% en Atlanta, Georgia. En el extremo opuesto del espectro, las ciudades con las tasas más bajas de las ejecuciones hipotecarias fueron Roma, NY; South Burlington, VT; Charleston, WV; Bryan, TX; y Tuscaloosa, AL. No es de extrañar estas áreas tenían algunos de los índices más bajos a nivel nacional de desempleo, ayudando a demostrar aún más esta correlación. Una cita de RealtyTrac CEO James Saccacio resume las tendencias recientes:

"Las inundaciones foreclosure algo retrocedieron en 2010 en los mercados de vivienda más afectados de la nación. Aún así, los niveles de ejecución hipotecaria permanecieron cinco a 10 veces superiores a las normas históricas en la mayoría de los mercados afectados, donde siguen siendo profundas fallas de riesgo y potencialmente podrían desencadenar más ondas de la actividad de ejecución hipotecaria en 2011 y más allá."

Impacto de las ejecuciones hipotecarias

El impacto de las ejecuciones hipotecarias va más allá de sólo los propietarios de viviendas pero también se expande a pueblos y barrios en su totalidad. Las ciudades con las tasas de ejecución hipotecaria alta a menudo experimentan más crimen y robos con casas abandonadas ser batidos en a, basura recogida sobre césped y un aumento en la prostitución. Casas Baratas en también influyen en las ventas de viviendas vecinas en dos niveles: espacio y tiempo. Para cualquier marco de tiempo determinado, las ejecuciones hipotecarias tienen un impacto negativo mayor cuando están más cercanos a intentar vender la propiedad. El punto de vista convencional sugerida es que el aumento de las ejecuciones hipotecarias causará disminución en el valor de las ventas de las propiedades vecinas, que, a su vez, conducirá a una extensión de la crisis de la vivienda. Otro impacto significativo de las tasas de ejecuciones hipotecarias mayor es el efecto que tiene sobre la movilidad de la escuela de niños. En general, las investigaciones indican que las escuelas de conmutación es perjudicial para los niños, aunque esto dependen significativamente de las escuelas de origen y destino de calidad. Un estudio realizado en Ciudad de Nueva York reveló que los estudiantes que cambiaron de escuela más a menudo posible entró en una escuela con más bajo, en promedio, los resultados de exámenes y en general la escuela rendimiento. El efecto de estos movimientos en el rendimiento académico para estudiantes individuales es algo que necesitan más investigación. Casas Baratas en también tienen un efecto físico y emocional en las personas. En un estudio particular de 250 participantes reclutados que habían experimentado una ejecución hipotecaria, 36.7% con criterios de cribado para depresión mayor.

Australia y Nueva Zelanda

Australia y Nueva Zelanda:: Las ejecuciones hipotecarias se refieren generalmente como Ventas del acreedor hipotecario o Subastas del acreedor hipotecario. En esos casos, el banco o prestamista "(acreedor hipotecario) se vende bajo los términos de la hipoteca. En estos dos países la reforma estatutaria ha alterado la manera en que bienes inmuebles se realizan transacciones. Lo que se denomina una "hipoteca" es una acusación contra el título de la propiedad registrada. Puesto que en ambos países, el Título Torrens se utiliza el sistema de registro de tierras, siendo registrado como titular o como un acreedor hipotecario crea un interés inembargables (a menos que la adquisición del registro fue por fraude de transferencia de tierras). El acreedor hipotecario por lo tanto no tiene escrituras y hay un proceso legal para iniciar y llevar a cabo una venta del acreedor hipotecario en caso de que el deudor hipotecario por defecto. En Nueva Zelanda, la base de datos del título de tierra ahora es electrónica para que no haya papel "título documentos".

Irlanda

Irlanda:: Ejecución hipotecaria ha sido suprimida por la tierra y la ley de reforma de transmisiones 2009 Pero el capítulo 4 de la parte 9 de la Agencia Nacional de gestión de activos Ley de 2009 prevé otorgar órdenes que son equivalentes a una ejecución hipotecaria, pero sólo podrán ser utilizadas por NAMA.

República Popular China

Ejecución hipotecaria en la República Popular China ocurre como una forma de proceso de la ejecución de deudas bajo estricta ejecución judicial, que sólo está permitido por la ley de garantía y derecho de propiedad bien.

China modificada el Constitución de República de China de los pueblos la (adoptada 12 de abril de 1988), para permitir la transferencia de derechos a la tierra, desde "concedido derechos sobre la tierra" "tierra asignado derechos", allanando así el camino para la propiedad privada de la tierra, permitiendo para el alquiler, leasing e hipoteca de tierra. El Los derechos de uso de 1990 Reglamento sobre el otorgamiento de tierras Tratado más con esto seguido por el Derecho inmobiliario urbano (adoptada el 05 de julio de 1994), la "ley de seguridad de la República Popular de China" (aprobada el 30 de junio de 1995) y luego las "medidas de hipoteca urbano" (expedida el 09 de mayo de 1997) lo que resulta en la privatización de tierras y prácticas de los préstamos hipotecarios.

Y las ejecuciones hipotecarias

Las prácticas chinas de ley e hipotecarios han progresado con precauciones para evitar las ejecuciones hipotecarias tanto como sea posibles. Estos incluyen seguridad secundaria obligatoria, rescisión (ley de contrato de China) y mantener las cuentas en el Banco de crédito para cubrir cualquier los defectos sin previo aviso para el prestatario. Un acreedor puede demandar en una nota sin excluir, obtener un juicio general y recoger ese juicio contra otra propiedad del deudor hipotecario, sin excluir. Cuando todas las otras vías han fracasado un prestamista podrá solicitar un juicio de ejecución hipotecaria. Bajo la "ley de Enjuiciamiento Civil" ejecuciones hipotecarias deben concluirse en un plazo de seis meses, pero esto depende de varias cosas, incluyendo si el hipotecante se aplica a la corte para la ejecución de la sentencia. Las hipotecas son embargadas formalmente en una subasta por un especialista autorizado subasta.

Filipinas

Filipinas:: Hay dos modos de ejecución hipotecaria en Filipinas. Un acreedor puede ejecutar la hipoteca judicial o extrajudicialmente, reguladas por el artículo 68 del 1997 Revised Rules of Civil Procedure y acto. No. 3135, respectivamente. Una ejecución judicial se realiza mediante la presentación de una denuncia en el Tribunal Regional del lugar donde se encuentra la propiedad. El juez procesa a juicio, ordenando el deudor hipotecario para pagar la deuda en un plazo de 90 – 120 días. Si la deuda no es pagada dentro de dicho período, una ejecución hipotecaria satisface la sentencia. En una ejecución extrajudicial, el acreedor hipotecario no necesita iniciar una acción en la corte pero simplemente puede presentar una solicitud ante el Secretario del Tribunal para garantizar la asistencia del Sheriff que lleve a cabo la venta pública. Esto se hace en virtud de un poder de venta. Tenga en cuenta que estos dos modos se aplican específicamente a las hipotecas inmobiliarias. Ejecución de hipoteca (hipoteca de bienes) se rigen por seg. 14 de la ley nº 1506, que da al acreedor el derecho a vender el bien mueble en una venta pública. También se ha sostenido que en materia de hipoteca, la ley no prohíbe que la venta de ejecución hipotecaria puede hacer en privado si es acordada por las partes.

España

España:: A diferencia de en los Estados Unidos, donde una ejecución hipotecaria significa el final de la línea, la audiencia de una ejecución hipotecaria en España es sólo el comienzo de los problemas de la vivienda. Tendrán que trabajar para el banco por muchos años y no podrá tener nunca nada — incluso un coche. Titulares de hipotecas españolas son responsables por el importe total del préstamo al banco además de cargos por intereses de penalización y honorarios de la corte. Mucho de esto se puede atribuir a España con la tasa de desempleo más alta en la "zona euro". A diferencia de en los Estados Unidos, bancarrota no es una solución adecuada ya que la deuda hipotecaria se excluye específicamente. A diferencia de otros países europeos, no puedes ir a los tribunales para cualquier tipo de alivio de la deuda. Ha habido mucha contención sobre estas políticas en el Parlamento español, pero el gobierno está convencido de que mantener estas políticas evitará que los bancos españoles nunca experimentar algo similar al caos en Estados Unidos. Con las propiedades en sus libros valen unos € 100 billones los bancos en España están dispuestos a deshacerse de las ejecuciones hipotecarias.

Sudáfrica

Para un país en vías de desarrollo, existe una alta tasa de ejecuciones hipotecarias en Sudáfrica causa de la privatización de entrega de la vivienda. Uno de los mayores oponentes de ejecuciones hipotecarias es el Campaña de Western Cape contra desalojo que ve las ejecuciones hipotecarias como inconstitucional y una carga particular en poblaciones vulnerables, pobres.

Suiza

Suiza:: Ejecución hipotecaria ocurre como una forma de deuda procedimientos de ejecución previstos en el Suizo de la insolvencia.

Reino Unido

Reino Unido:: La exclusión es un remedio usado que confiere la propiedad en el acreedor con el deudor hipotecario no tener ningún derecho a cualquier excedente de la venta. Porque este remedio puede ser duro, los tribunales casi no lo permitan. En cambio, generalmente conceden una orden para la posesión y una orden para la venta, lo que mitiga algunos de la dureza de la recuperación al permitir la venta.

Véase también

• Escrituración en lugar de ejecución hipotecaria
• Unidad de inspección
• Equity stripping
• Desalojo
• Crisis financiera de 2007 – 2010
• Indulgencia por incumplimiento
• Programa de modificación asequible hogar (HAMP)
• Programa de refinanciación asequible hogar (ARPA)
• Subasta de HUD
• Mitigación de pérdida
• Ocupar casas
• Reposesión
• Inmobiliaria tendencias
• Venta corta (bienes raíces)
• Estratégica por defecto
• Toma de impuestos -Impuesto sobre ventas, subastas de impuesto, impuesto embargos
• Propiedad desocupada
• Crisis de ejecuciones hipotecarias de Estados Unidos de 2010

Lectura adicional

• Jones, Katie. Preservar vivienda: Iniciativas de prevención de ejecuciones hipotecarias Servicio de investigación del Congreso
• Rhodes, Trevor. American Foreclosure: Todo U necesita saber sobre cómo prevenir y comprar. 348 páginas. McGraw-HillAbril de 2008. ISBN 0-07-159058-7

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